挪用公款罪客观要件的反思与重构/绳宝森

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 13:49:23   浏览:8772   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
挪用公款罪客观要件的反思与重构

作者:绳宝森、郭小锋、李旺城


【内容摘要】挪用公款罪通说的客观要件为“归个人使用”和“(挪后)公款用途”,针对这一观点进行剖析与反思,重构符合挪用公款罪本质特征的客观要件——“挪用行为”,使得挪用公款罪之规定更为科学化、合理化。
【关键词】 挪用 归个人使用 公款用途 客观要件

《刑法》第384条第1款规定:“国家工作人员利用职务上的便利,挪用公款归个人使用,进行非法活动的,或者挪用公款数额较大、进行营利活动的,或者挪用公款数额较大、超过三个月未还的,是挪用公款罪…”据此可断,挪用公款罪的构成要件主要涵盖“挪用公款归个人使用”和“公款用途”两部分。而“公款用途”部分又可分为“消费型挪用公款”、“营利型挪用公款”和“非法型挪用公款”,其客观要件也是各不相同,从而极大地丰富了挪用公款罪客观要件的内涵。但是,随着对挪用公款罪研究的不断深入和近十年实践经验的积累,发现刑法及相关立法解释、司法解释所规定的挪用公款罪客观要件存在一些不合理因素,值得进一步商榷和探讨。
一、“挪用公款归个人使用”应否作为挪用公款罪的客观要件
笔者认为,“挪用公款归个人使用”不应规定为挪用公款罪的客观要件。其理由如下:
1、 挪用公款归个人使用仅表明公款去向,与挪用公款罪构成要无关。一般认为,犯罪构成是建立在行为的严重社会危害性的基础之上的,因而在考察决定挪用公款社会危害性程度的因素时,
2、 主要应立足于与挪用行为本身有关的因素,如挪用数额、挪用情节等。至于挪用公款后究竟归个人使用还是归单位使用,反映的只是公款的去向问题,与挪用行为本身并无直接联系。
2、挪用公款归个人使用作为挪用公款罪客观要件,破坏了刑事法律体系条文之间的内在统一性和协调性[1]。一般认为,在认定贪污罪的过程中,非法占有的财物去向不影响贪污罪的成立,只是作为量刑的法定或酌定情节,因而即便行为人在非法占有财物后将其挥霍、捐赠或归公所有也是如此。而刑法通论认为,贪污罪和挪用公款罪都属于贪污贿赂类型的犯罪,均为国家工作人员利用职务上的便利实施的犯罪,既侵害了公共财物的所有权(挪用公款集中体现侵害公款使用权)也侵害了国家工作人员职务行为的廉洁性,故两者之间具有相似性和类比性。从罪与罪之间在构成要件上相互协调的角度看,贪污罪不区分归个人占有、使用还是归个人占有、使用,均构成贪污罪,那么挪用公款罪也不应当区分归个人使用还是归单位使用。
3、挪用公款归个人使用的社会危害性程度较挪用公款归单位使用的社会危害性程度要大,没有科学的理论依据。立法者之所以将挪用归个人使用情形评价为犯罪行为,而将挪用公款归单位使用情形排除在犯罪之外(后来全国人大常委会的立法解释对此有所松动),其主要着眼于“偿还能力”大小。但是,在评价挪用公款的社会危害性时应更多地关注挪用公款的数额、情节等方面,而不应过分考虑公款的偿还能力,即便挪用的公款不能偿还或者全部偿还,可以作为量刑情节予以考虑。实质上,立法者作这种无谓的区分,混淆了定罪与量刑之间本质的区别,将量刑阶段时考虑的因素提至定罪阶段,必然会导致罪状内涵的缩小,不利于打击和预防犯罪。
4、挪用公款归个人使用在理解与解释问题上出现了种种的困惑,也决定应取消“挪用公款归个人使用”这一客观要件。实践中,对“挪用公款归个人使用”的理解存在很大争议,对此司法机关和立法机关也是一再作出解释。例如,1998年4月6日最高人民法院通过的《关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的解释》将“挪用公款归个人使用”解释为挪用公款给本人使用或者给他人使用,抑或给私有公司、私有企业使用;2001年9月18日最高人民法院又通过的《关于如何认定挪用公款归个人使用有关问题的解释》将“挪用公款归个人使用”解释为以个人名义将公款借给其他自然人或者不具有法人资格的私营独资企业、私营合伙企业等使用和为谋取个人利益,以个人名义将公款借给其他单位使用;2002年4月28日全国人大常委会通过的《关于〈中华人民共和国刑法〉第三百八十四条第一款的解释》将“挪用公款归个人使用”解释为供本人、亲友或者其他自然人使用,以个人名义将公款供其他单位使用和个人决定以单位名义将公款供其他单位使用,谋取个人利益。尽管每一次解释都具有其进步性和合理性,但是距离《刑法》第384条之规定却越来越远,已将“挪用公款归个人使用”解释得面目全非。笔者认为,产生分歧的根源在于立法者在画“蛇”后又多添一“足”——挪用公款归个人使用,致使后来越描越黑[2]。
二、“公款用途”应否作为挪用公款罪的客观要件
针对挪用公款归个人使用的三种不同用途,法律及司法解释相应规定了不同的挪用数额和挪用时间:公款用于营利活动、非法活动以外的,需挪用公款数额较大并且超过3个月未还才构成挪用公款罪;公款用于营利活动的,只需挪用公款数额较大即可构成挪用公款罪;而公款用于非法活动的, 既无挪用数额的限制,也无挪用时间的限制。这时,公款用途对挪用公款罪的成立起着决定性作用,实质上已成为挪用公款罪客观要件之一。但是,笔者认为,公款用途不应作为挪用公款罪的客观要件,其理由为:
1、公款用途属于犯罪动机的范畴,一般不应构成犯罪的客观要件。刑法通论认为,犯罪目的和犯罪动机存在本质性的区别。犯罪目的是行为人希望通过实施犯罪行为达到某种危害社会结果的心理态度,而犯罪动机则是刺激犯罪人实施犯罪行为以达到犯罪目的的内心起因就性质而言[3],犯罪目的总是违法,犯罪动机则不一定违法。就行为对客体所起的作用来说,目的行为必然要侵害一定的客体,但动机行为则不一定对客体构成侵犯。因而在刑事司法中,总是根据目的行为定罪,而不是根据动机行为定罪。也正是基于此,刑事立法只能把目的行为规定为犯罪构成的客观要件,动机行为则于犯罪的成立不生影响[4]。。据此,《刑法》第384条对挪用公款罪客观要件的规定有悖于这一规律,因为在挪用公款犯罪过程中“挪用”行为属于目的行为,而挪用公款后支配公款行为属于动机行为,其公款具体用途并不影响挪用公款罪的成立。
2、公款用途并没有侵害挪用公款罪的犯罪客体。就行为对犯罪客体的作用来说,侵害公款使用权、国家工作人员职务的廉洁性的,是挪用公款中的“挪用”行为——目的行为,而非对公款后续的支配行为——动机行为,即便有些支配行为(如挪用公款进行赌博、走私等)也侵害了某种犯罪的客体,但其侵害的是另一种法律关系和犯罪客体。因而,从挪用公款的社会危害性来看,“挪用”行为总是违法的,伴随着社会的危害性,而公款支配行为则不一定违法,也不一定具有社会危害性。例如,行为人因投资证券的需要而挪用公款30万元,这里的挪用30万元是目的行为,是违法的,也是具有社会危害性的;投资证券则是动机行为,显然这一动机并不违法,也不具有社会危害性。又如行为人将挪用的公款给亲人治病,给孩子缴纳上大学的学费这一行为本身,并不是危害社会的行为。这表明了,挪用公款之后的公款具体用途的“支配行为”对挪用公款罪的构成并无影响。因此,刑法无需将公款用途的“支配行为”规定为挪用公款罪的客观要件。
3、将公款用途作为挪用公款罪的客观要件,同样破坏了刑事法律体系条文之间的内在逻辑关系。从犯罪客体上看,贪污罪和挪用公款罪同属于贪污贿赂犯罪,侵犯的是同类客体,具有同质性。而根据刑法规定发现,贪污罪中并没有将贪污后的公款用途作为贪污罪的客观要件,但是在实践中存在行为人贪污后公款用于营利活动、非法活动或其他活动的情形,这与刑法和相关司法解释对挪用公款罪的具体用途进行浓墨重彩的规定的做法形成了鲜明的对比,导致了刑法条文内在逻辑结构的失调。同样刑法对其他侵犯财产权能的犯罪,如受贿罪、职务侵占罪、盗窃罪、诈骗罪(不包括挪用资金罪)等均未以用途作为犯罪的构成要件。因而,刑法关于挪用公款罪用途的规定是有悖于刑法体系内在的逻辑关系。
三、“超过3个月未还”应否作为“消费型”挪用公款罪的客观要件
笔者认为,“超过3个月未还”不应作为“消费型”挪用公款罪的客观要件。其理由为:
  1、将“超过3个月未还”作为“消费型”挪用公款罪的客观要件之一,不符合“挪用”一词的内涵。所谓“挪用”是指临时或暂时挪作他用,用完即还,其中包含了“临时”和“归还”之义,所以无需作出超过3个月未还的重复规定,否则,容易造成误解和歧义。例如,有人将“超过3个月未还”理解为挪用公款时间超过3个月且在案发时未主动归还,也即如果挪用公款超过3个月,但在案发时已经归还的,便不符合挪用公款罪的法定构成要件,不应视为犯罪。也有人将“超过3个月未还”理解为挪用公款在3个月期限内未归还的,构成犯罪,而如果在3个月内归还的,则不构成犯罪。
  2、从刑诉法关于酌定不起诉的规定看,“超过3个月未还”也不应作为“消费型”挪用公款罪的客观要件之一。刑法之所以规定“消费型”挪用公款行为需要超过3个月未还,其主要的考虑是刑法的谦抑性原则和这类行为的社会危害性不大,尤其在行为人家人患有严重疾病的情况下而挪用公款的,法律实际上是允许短期的挪用公款,既体现法律的人道主义又体现法律的规范作用。看似合理,但是结合刑事诉讼法进行考察,发现上述情形完全可以通过不起诉原理予以解决,而非刑法在违背常人共识和理解的前提下刻意地去体现谦抑性和人道主义之规定。
3、行为人挪用公款(“消费型”)不超过3个月案发如何定性。按照现行刑法规定,行为人的挪用公款行为显然不构成犯罪。这样会导致一种很有意思的现象,行为人是否构成犯罪与检察机关侦查或侦破时间紧密相关,如果3个月后案发、公款未还的,则构成挪用公款罪,而如果3个月内案发、公款未还的,则不构成犯罪。但是,两行为并没有任何本质性区别,其结果却截然相反,原因在于不应将“超过3个月未还”作为“消费型”挪用公款罪的客观要件加以规定。
四、挪用公款罪客观要件应围绕“挪用”之行为进行重构
(一)命题必要性之论证
1、从挪用公款罪的本质特征看,长期以来,理论界和司法界较一致认为挪用公款罪的本质特征是“公款私用”。该观点的形成主要同挪用公款罪确立的历史背景相关,1988年1月21日全国人大会常委会通过的《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》首次确定挪用公款罪,时值计划经济阶段,这时期私的领域被视为雷区,也是刑法重点打击的对象,当然在挪用公款罪的规定中也有所体现,如“国家工作人员、集体经济组织工作人员或者其他经手、管理公共财物的人员,利用职务上的便利,挪用公款归个人使用…”其中,主体为“国家工作人员、集体经济组织工作人员”、行为性质为“挪用公款归个人使用”,集中反映了对“公款私用”的打击。后来的1997年刑法对挪用公款罪的规定基本沿用1988年之规定,而后的高法、全国人大常委会出台的相关解释也是对“公款私用”思想修正和完善。但事实上,当前经济体制实现了由计划经济向市场经济的转变,社会经济生活中人们已接纳私的形态,而且挪用公款的犯罪形态也不再局限于挪用公款归个人使用,其根基条件已发生了本质性变化。如若仍坚持“公款私用”为挪用公款罪的本质特征,并依此来构建挪用公款罪的客观构成要件,势必导致挪用公款罪的外延缩小、法网疏漏,不利于打击和预防这类犯罪。因此,笔者认为,“挪用”行为才是挪用公款罪的本质特征,并依此来构建挪用公款罪的客观构成要件。
2、从“挪用”行为的内涵与外延看,所谓“挪用”,从其字面上理解,“挪”即移动,“用”指用途或使用之义,但此处“用途”特指公款原本的用途,而并非指挪用后公款的用途,因而“挪用公款”指具体指改变公款原本用途而作他用。虽然其内涵较为简单,但是其包含的外延却极为丰富,“挪用”行为不仅涵盖了公款私用、公款他用,而且还涵盖了行为人谋取利益的挪用和不谋取利益的挪用等内容。事实上,立足于当今社会的需要和挪用公款的本意,挪用公款罪规范的对象应为国家工作人员利用职务之便将用途明确的公款挪作他用的行为。
3、从司法实践的角度看,围绕“挪用”行为构建挪用公款罪客观构成要件便于司法操作。事实上,操作方便与否在一定程度上决定某一罪名规定得是否合理,因为再好的规定最终还是要付诸实践。就目前挪用公款罪的司法实践而言,操作难度相当大,主要源于法律规定的赘琐所致。例如“归个人使用”要件,相关法律、立法解释、司法解释对此反复进行解释,最终确定其含义为“(1)将公款供本人、亲友或者其他自然人使用;(2)以个人名义将公款供其他单位使用;(3)个人决定以单位名义将公款供其他单位使用,谋取个人利益。”这里的“其他单位”是否包括个体工商户和不具有法人资格的私营独资企业、私营合伙企业,以及个人决定以单位名义将公款供其他单位使用,为何须要谋取个人利益等问题,都是法律对挪用公款罪客观要件规定赘琐的表现。实际上,不论以个人名义将公款供国有企业、法人资格企业使用,还是供个体工商户和不具有法人资格的私营独资企业、私营合伙企业使用;也不论个人决定以单位名义将公款供其他单位使用,谋取个人利益,还是没有谋取个人利益,均应构成挪用公款罪。因此,笔者认为,法律没有必要进行这种赘琐的规定,相反可以将一些条件规定为情节犯或者加重犯。
(二)应围绕“挪用”行为构建挪用公款罪客观要件
根据刑法罪状原理,挪用公款罪围绕“挪用”行为构建挪用公款罪要件应采取简单罪状的形式进行表述。这样,直接涉及到挪用公款罪法律条文的修改。对照现行刑法条文,笔者建议作如下修改:
(刑法)第三百八十四条 国家工作人员利用职务上的便利,挪用公款的,是挪用公款罪,处五年以下有期徒刑或者拘役;情节严重的,处五年以上有期徒刑。挪用公款数额巨大不退还的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。
  挪用用于救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物的,从重处罚。
修改后挪用公款罪的特征是:客体要件为侵害公款使用权和国家工作人员的廉洁性;客观方面表现为挪用行为,即擅自改变公款使用权或用途;主体要件为国家工作人员;主观方面为直接故意,即明知自己挪用公款的行为会发生社会危害的结果,并且希望这种结果发生;加重要件为挪用用于救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物之行为。



下载地址: 点击此处下载

宁德市人民政府关于转发《福建省档案登记暂行办法》的通知

福建省宁德市人民政府


宁德市人民政府关于转发《福建省档案登记暂行办法》的通知

宁政〔2004〕3号
市政府各部门、直属机构,各企事业单位:
  为了加强对档案的收集和管理工作,确保档案的完整、准确、安全和有效开发利用,更好地为经济建设和社会发展服务,根据《福建省档案条例》的有关规定,省政府特制定出台了《福建省档案登记暂行办法》,现转发给你们,请遵照执行。

宁德市人民政府
二OO四年六月一日

福建省档案登记暂行办法


第一条 为了加强对档案的有效管理,确保档案的完整与安全,根据《福建省档案条例》等有关规定,制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称档案登记,是指县级以上地方人民政府档案行政管理机构(以下简称档案行政管理机构)按照规定,对本行政区域内的国家机关、人民团体、县级以上人民政府直属事业单位和其他组织(以下简称机关、团体、事业单位和其他组织)的档案管理情况进行登记。
档案登记的具体内容包括:
(一)文件材料收集、整理和移交、归档的情况;
(二)保存档案的数量以及寄存或者代管档案的情况;
(三)重大活动和重要会议建档的情况;
(四)重点建设项目和重大科研项目档案整理、保管的情况;
(五)其他应当予以登记的事项。
第三条 机关、团体、事业单位和其他组织应当依照《福建省档案条例》和本暂行办法的规定,向县以上档案行政管理机构办理档案登记。
第四条 省档案行政管理机构对全省档案登记工作实行组织协调,监督和指导。
设区市、县(市、区)档案行政管理机构对本行政区域内的档案登记工作实行监督和指导。
行业主管部门或者行业协会按照档案工作的职责,协助同级档案行政管理机构做好档案登记工作,并监督指导所属单位做好档案登记工作。
第五条 档案登记工作按照分级负责、属地管理,以属地管理为主的原则进行。
(一)省档案行政管理机构负责省属机关、团体、事业单位和其他组织及其直属单位的档案登记工作。
(二)设区市、县(市、区)档案行政管理机构负责设区市、县(市、区)属机关、团体、事业单位和其他组织及其直属单位的档案登记工作。
(三)各级国家专门档案馆、部门档案馆向所在地县以上档案行政管理机构办理档案登记;县以上地方国家综合档案馆逐级向上一级档案行政管理机构办理档案登记。省属国家档案馆向省档案行政管理机构办理档案登记。
(四)本省驻外机构由其主管部门向同级档案行政管理机构办理档案登记。
(五)中央驻闽单位向省或者所在地设区市的档案行政管理机构办理档案登记;国家另有规定的,依照其规定。
第六条 新成立的机关、团体、事业单位和其他组织,应当在单位成立之日起一年内到所在地同级档案行政管理机构办理档案登记。
本暂行办法实施前已经成立的单位,应当自本暂行办法实施之日起六个月内到所在地县以上档案行政管理机构办理档案登记。
第七条 重点建设项目的建设单位和重大科研项目的承担单位应当及时建立档案,并按照《福建省档案条例》第十条的规定,在重点建设项目竣工验收和重大科研项目成果鉴定后三个月内,向同级档案行政管理机构办理档案登记。
省级以上重点建设项目和重大科研项目向省档案行政管理机构办理档案登记。
第八条 县以上档案行政管理机构应当及时掌握本行政区域内机关、团体、事业单位和其他组织的设立和机构变动的情况,以及举行重大活动和重要会议的情况。
批准设立机关、团体、事业单位和其他组织及机构变动,以及举办重大活动和重要会议,其主管部门应当及时将有关情况抄送同级档案行政管理机构。
第九条 在本省行政区域内举行的重大活动和重要会议,主办或者承办单位应当通知同级档案行政管理机构参加承办组织机构,做好重大活动或者重要会议形成的文件材料的采集、建档的协调服务和监督指导工作。主办或者承办单位应当按照《福建省档案条例》第九条的规定,在重大活动和重要会议结束后六十日内,向同级档案行政管理机构办理档案登记。
县以上档案行政管理机构应当加强与重大活动、重要会议主办单位或者承办单位的联系。
第十条 鼓励企业和个人所有的对国家和社会具有保存价值的档案,向所在地县以上档案行政管理机构办理登记。
第十一条 向档案行政管理机构办理档案登记,应当填写《档案登记办理表》。档案行政管理机构应当对机关、团体、事业单位和其他组织报送的《档案登记办理表》所涉及登记项目的真实性、完整性、合法性进行审核。
《档案登记办理表》由省档案行政管理机构统一印制。
第十二条 已经办理档案登记的机关、团体、事业单位和其他组织,应当在每年的七至十月报送本单位上一年度档案管理情况和计算机目录信息。
第十三条 已经办理档案登记的单位,因单位分立、合并、迁移的,应当在被批准变更之日起三十日内到原登记的档案行政管理机构办理档案登记变更手续。
第十四条 已经办理档案登记的单位,因单位撤销或者其它原因终止活动的,在终止活动之日起三十日内向原登记的档案行政管理机构办理档案登记注销手续。
第十五条 机关、团体、事业单位和其他组织可以采用计算机网络在线、离线报送或者书面报送的方式办理档案登记。
第十六条 本暂行办法自公布之日起施行。


铜陵市人民政府关于印发铜陵市物业管理办法的通知

安徽省铜陵市人民政府


铜陵市人民政府关于印发铜陵市物业管理办法的通知
铜政〔2006〕70号

县、区人民政府,市政府各部门,各企事业单位:
现将《铜陵市物业管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。
铜陵市人民政府
二○○六年十二月四日
铜陵市物业管理办法

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据《安徽省物业管理条例》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理与监督适用本办法。
本办法所称物业管理,是指业主与其选聘的物业管理企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房地产行政主管部门主管全市物业管理工作。县、区人民政府应确定专门部门负责本行政区域内的物业管理工作。
市有关部门应履行各自职责,积极配合房地产行政主管部门做好相关工作。
第四条 各级政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。
街道办事处、乡镇人民政府应协助行政主管部门对物业管理活动进行监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。
居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责,互相支持和配合,做好社区管理、社区服务与物业管理工作。
第五条 市房地产行政主管部门应当建立健全物业专项维修资金管理和使用制度。物业专项维修资金实行业主缴存、专户存储、按栋建帐、核算到户、专款专用,以确保资金的使用安全。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中按照规定享有权利和履行职义务。市房地产行政主管部门应制定业主行为规则,规范业主行为。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。
第三章 前期物业管理
第八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限。但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第九条 建设单位在销售物业之前,制定业主临时公约,对物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第十条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第十一条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业管理企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经市房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业。
第十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,任何单位和个人均不得擅自处置。
第十三条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行验收。验收时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十四条 在规划、设计房地产项目时,应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业服务设施,并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房,最低不少于60平方米。
第十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第十六条 从事物业管理的企业应具备独立的法人资格和相应的资质。从事物业管理的人员应当取得职业资格证书。
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第十七条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同内容应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本办法第13条第1款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第十八条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续,业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第13条第1款规定的资料。
第十九条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第二十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第二十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同的物业的性质和特点,由业主和物业管理企业参照价格管理部门与房地产行政主管部门制定的相关指导性标准,在物业服务合同中约定。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第二十二条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务费用由双方约定。
第二十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 对物业管理区域内出现违反有关治安、环保、市容环境卫生、装饰装修等行为时,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关管理部门接报后,应当依法对违法行为予以制止与处理。
第二十五条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业管理企业聘用的人员的,应当遵守国家有关规定。安保人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第二十六条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第二十七条 市房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用和维护
第二十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第二十九条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意,并在约定期限内恢复原状。
第三十条 供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状,造成物业损失的,应予以赔偿。
第三十一条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第三十二条 利用物业共用部位、共用配套设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第三十三条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护 ,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。
第三十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交纳物业专项维修资金。
物业专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。具体管理办法由房地产行政主管部门商财政部门另行制定。
第三十五条 物业使用中禁止下列行为:
(一)拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自改变房屋用途或外貌,影响他人生活、工作或市容环境卫生;
(五)占道经营、摆摊设点;
(六)倾倒垃圾、污水和杂物;
(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(八)违反规定停放自行车和机动车辆;
(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
违反规定的,业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。
第六章 法律责任
第三十六条 有下列行为之一的,依照《物业管理条例》由房地产行政主管部门给予行政处罚:
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;
(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)不移交有关资料的;
(四)未取得资质证书从事物业管理的;
(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的;
(六)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(七)挪用专项维修资金的;
(八)未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。
第三十七条 有下列行为之一的,依照《安徽省物业管理条例》,由房地产行政主管部门应当责令限期改正,并可以按照以下规定处以罚款;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:
(一)拆改房屋承重结构的,处以50000元以上100000元以下罚款;
(二)占用房屋共用部位、公共场地的,个人处以1000元以上5000元以下罚款,单位处以50000元以上100000元以下罚款;情节严重的,个人处以5000元以上10000元以下罚款,单位处以100000元以上150000万元以下罚款;
(三)损坏共用设施设备的,处以10000元以下罚款。
违反本办法第35条第4项规定的,由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理;协调处理不成的,由物业行政主管部门会同其他有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状;情节严重的,房地产行政主管部门可处以5000元以上20000元以下的罚款。
违反本办法第35条第3项、第5项、第6项、第7项、第9项规定的,由公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政主管部门依法予以行政处罚。
第三十八条 违反本办法规定,房地产行主管部门或有关主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关或者监察机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;
(二)违法实施物业管理行政许可的;
(三)违反物业管理投诉处理规定的;
(四)对违反物业管理规定的行为,不依法查处的;
(五)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。
第七章 附 则
第三十九条 共用设施(如学校、幼儿园、垃圾中转站、加压站、配电房等)的产权界定原则。凡摊入成本进入房屋销售价格的建筑物产权归业主所有,未摊入成本进入房屋销售价格的建筑物产权归建设单位所有。
第四十条 本办法由市房地产行政主管部门负责解释并制定实施细则。
第四十一条 本办法自2007年1月1日施行。市政府1999年8月17日发布的《铜陵市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。