商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 05:32:14   浏览:8788   来源:法律资料网
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

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满洲里边境经济合作区管理条例

内蒙古自治区人大常委会


满洲里边境经济合作区管理条例


(2001年8月1日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过
根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会
第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定(二)》修正)


  第一条 为了加快满洲里边境经济合作区开发建设,扩大对外经济贸易、经济技术合作和交流,促进满洲里口岸经济发展,根据国家有关法律、法规,结合合作区实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称满洲里边境经济合作区(以下简称合作区),是指经国务院批准设立的,享受国家和自治区优惠政策,实行对外开放,发展口岸经济的特定区域。
  第三条 本条例适用于合作区的开发、建设和管理。
  第四条 合作区应当利用口岸优势,吸引国内外投资,引进先进技术、设备和科学的管理经验,开展进出口加工贸易、经济技术合作和兴办相应第三产业。
  第五条 合作区应当加强基础设施和公共设施建设,为国内外投资者提供良好的投资环境和工作、生活条件。
  第六条 满洲里市人民政府在合作区设立边境经济合作区管理委员会(以下简称合作区管委会),行使本条例规定的各项职权,对合作区内的经济、社会事务实行统一领导和管理。
  自治区人民政府、满洲里市人民政府要根据国家有关规定,赋予合作区管委会相应的管理权限;各有关部门要在职责范围内,配合合作区管委会工作,支持合作区管委会依法行使职权。
  第七条 合作区管委会行使下列职权:
  (一)按照满洲里市的国民经济和社会发展计划,编制合作区的国民经济和社会发展计划,经批准后组织实施;
  (二)统筹安排合作区的投资项目,按规定审批或者审核在合作区内的投资项目;
  (三)依法负责合作区内土地的规划、审批、征收、开发、管理的有关工作;
  (四)负责合作区城市规划、建设、管理和环境保护工作;
  (五)建立一级财政、一级预算、一级金库,负责合作区财政预算、国有资产、审计、计划、经贸、统计、劳动人事管理工作;
  (六)兴办和管理合作区内的科技、文化、教育、卫生、体育等各项公共事业;
  (七)协助处理合作区内的涉外事务,依法管理合作区进出口业务;
  (八)自治区人民政府、满洲里市人民政府赋予的其他职权。
  第八条 工商、税务、质量技术监督、公安等部门应当在合作区设立分支机构或者派出机构,同时在合作区管委会领导下开展工作。
  金融、保险、外汇管理、海关、出入境检验检疫等部门可以在合作区内设立分支机构或者派出机构,办理相关事务。
  第九条 合作区内国有土地使用权依照国家有关法律、法规的规定可以出让、转让、出租、抵押。
  第十条 在合作区投资经营可以采取下列方式:
  (一)中外合资经营、中外合作经营、外资经营;
  (二)国内企业和其他经济组织或者个人采取独资、合伙、股份制、股份合作制经营;
  (三)来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易;
  (四)租赁经营、委托经营;
  (五)法律、法规允许的其他方式。
  第十一条 合作区鼓励兴办下列产业或者项目:
  (一)出口加工和进口原材料加工项目;
  (二)高新技术产业;
  (三)产品替代进口项目;
  (四)能源、交通、基础设施项目;
  (五)边境贸易、劳务输出、经济技术合作项目;
  (六)第三产业;
  (七)开发地方资源项目。
  第十二条 合作区内禁止兴办技术落后、排放污染物超过法定标准和不符合国家产业政策的项目;避免重复建设。
  第十三条 合作区内的企业,享受国家和自治区人民政府给予满洲里市和合作区的一切优惠政策。
  合作区管委会根据国家和自治区的有关规定,可以制定相关优惠政策。
  第十四条 合作区管委会和有关部门、机构应当强化服务功能,建立公开办事制度,简化工作程序,提高办事效率,为投资者提供便捷、高效、优质的服务。
  中外投资者在合作区内投资兴办企业及各项事业,合作区管委会和有关部门、机构应当在规定的期限内办理相关手续。
  第十五条 经批准兴建的建设项目,不能按期兴建,又未经批准延期的,依法收回土地使用权,注销土地使用证书。
  第十六条 合作区内的企业应当依法向有关部门报送会计报表、统计资料,接受财政、统计、税务和审计部门的监督。
  第十七条 合作区内的企业应当遵守劳动和社会保障的法律、法规,依法建立工会组织,维护职工合法权益。
  合作区内的企业录用职工应当通过职业介绍机构,依法签订劳动合同,办理社会保险等相关手续,并向合作区管委会备案。
  第十八条 合作区内的企业变更、合并、分立、迁移、歇业以及终止,经原审批机关同意后,依法办理有关手续。
  第十九条 合作区管委会和有关部门、机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十条 本条例自2001年9月1日起施行。

邮电部科学技术进步奖励办法

邮电部


邮电部科学技术进步奖励办法
1991年7月16日,邮电部

第一条 为奖励对邮电科学技术进步做出重要贡献的人员,促进邮电通信现代化建设,根据国家《科学技术进步奖励条例》,结合邮电通信事业的实际情况,制定本办法。
第二条 奖励的范围
(一)阐明自然现象、特征、规律及其内在联系的,在学术上具有新见解,并对科学技术发展具有指导意义的科学理论成果,包括基础科学理论研究成果和应用科学理论研究成果;
(二)为邮电通信的决策科学化与管理现代化而进行的有关战略、政策、评价、规划、预测、科技立法、网络体制及有关管理科学与政策科学的软科学研究中取得的科学技术成果;
(三)为解决邮电通信建设中的实用性科学技术问题而取得的具有创造性、先进性和实用价值的应用技术成果,包括新产品、新技术、新工艺、新材料和新设计等;
(四)在消化、吸收国外先进技术促进实现国产化及替代进口的重大科技成果;
(五)在组织实施推广、应用已有重大的科学技术成果工作中,做出大量有效的工作或具有创造性贡献的有关科技管理人员,以及经推广应用和商品化工作后对邮电通信的发展有较大影响,并取得重大经济效益或社会效益的项目;
(六)在重大工程勘察设计及施工和工程技术改造中,能密切结合我国的实际情况,创造性的运用国内外新技术并取得了显著经济效益或社会效益的科学技术成果;
(七)在为社会公益服务的技术基础成果,包括标准、计量、科技情报、科技档案等。
第三条 奖励的标准
本奖励要求按科学技术成果的科学技术水平和技术难度、经济效益和社会效益、推动科学进步的作用等三个方面进行综合评定。
(一)奖励分为下列三个等级:
一等奖项目的主要科学技术水平应达到或接近当前国际先进水平,技术难度很大,对促进科学技术进步有重要作用,对邮电通信现代化建设具有重大的影响,并取得显著的经济效益或社会效益。
二等奖项目的主要科学技术水平应接近国际先进水平或在国内领先,技术难度大,对促进科学技术进步有很大作用,对邮电通信现代化建设有很大的影响,并取得很大的经济效益或社会效益。
三等奖项目的主要科学技术水平应达到行业先进水平,技术难度较大,对促进科学技术进步有较大的作用,对邮电通信现代化建设有较大的影响,并取得较大的经济效益或社会效益。
(二)荣誉证书及奖金:部科学技术进步奖评审委员会对于获奖项目,分别授予主要完成单位《集体荣誉证书》,主要完成人员《个人荣誉证书》及奖金。
----------------------------------------------------------------------------------
| | 一等奖 | 二等奖 | 三等奖 |
|--------------------|------------------|------------------|----------------|
| 奖金额(元) |3000~5000|2000~3000|500~2000|
|--------------------|------------------|------------------|----------------|
|主要完成人员荣誉证书| 15个 | 9个 | 5个 |
----------------------------------------------------------------------------------

注:主要完成人员一律要按其贡献大小顺序排列,因为在等级降级时,是按先后顺序取选。
(三)特别重大的科学技术成果获部级一等奖并推荐国家级奖的项目,经部科学技术进步奖评审委员会批准,其奖金额不受五千元之限。
第四条 申报奖励的条件
凡申报科学技术进步奖的成果必须是近三年内鉴定的项目,有鉴定证书或视同鉴定证书,并符合如下相应条件:
(一)新的科学技术成果必须同时具备两个条件:
国内首创或本行业先进;
应用一年以上(到申报截止日期为止),经实践证明其功能稳定可靠,经济效益或社会效益显著;
(二)理论研究成果必须在全国性的学术刊物或国外杂志上刊登一年以上,软科学项目的成果,必须被使用部门采纳,并应用于决策和管理实践;
(三)各类标准、技术体制(包括暂行规定)应在正式颁布实(试)行一年以上;
(四)重大(系统工程)项目申报奖励时,应包括参加该项目的子项。若某子项成果确因水平很高,技术难度很大,不仅适用于本项目,还可应用于其它方面,并经实践证明具有较大经济效益或社会效益时,在扣除该子项后不从根本上影响总项目获奖的前提下,须征得总项目主持者同意后,方可单独申报奖励;但重大(系统工程)项目申报奖励时,应写明其中的某子项申报奖励的情况;如子项申报了奖励,对重大项目评审时,应剔除单独申报的子项后,加以综合评定;已单独获奖的子项亦不再分享总项目的荣誉和奖金;如总项目中某子项成果,虽然水平很高,技术难度很大,但仅适用于本项目,则不可单独申报奖励;
(五)两个以上单位合作完成的项目,则应由项目主持单位与其它完成单位协商一致后联合申报。若有争议,在争议未解决前不得申报奖励。
第五条 申报及审批程序
邮电部科学技术进步奖每年评审一次,其申报和审批程序如下:
(一)申报科学技术进步奖的单位或个人须填写《邮电部科学技术进步奖申报书》,附上填写说明中规定的全部资料,按照隶属关系于每年二月底前报部各主管司局、部直属公司(院)或各省、自治区、直辖市邮电管理局进行初审。自选项目按其行政隶属关系逐级上报;
(二)部各主管司局、部直属公司(院)和各省、自治区、直辖市邮电管理局提出审查意见、密级和奖励等级(国家级、部级)的建议后,于每年三月底前报部科学技术进步奖评审委员会办公室组织形式审查(资料送邮电部专利服务中心);
(三)部科学技术进步奖评审委员会各专业组评审出部级二、三等奖项目,及推荐出部级一等奖和国家级项目;经各专业组审定、推荐的项目,先发布公报,经争议处理期后再报部科学技术进步奖评审委员会审批(审核);部科学技术进步奖评审委员会审批的项目即可及时授奖;
(四)部科学技术进步奖评审委员会评审出部级一等奖项目,审定部级二、三等项目,并向国家推荐国家级项目;
(五)评审采取召开评审会议或函审等多种方式;
(六)申报奖励项目的单位或个人均需交纳评审费。
申报部级科学技术进步奖的项目,基层单位上报各主管司局、部直属公司(院)和各省、自治区、直辖市邮电管理局初审时,个人申报的须交纳四元审查费,单位申报必须交纳的初审费最高不超过二十元(由各主管局自定);经初审合格上报部科技进步奖评审委员会复审时,单位申报的须交纳六十元评审费,个人申报的须交纳六元评审费。
第六条 奖金的分配
(一)奖金分配应按贡献大小,不搞平均主义。根据各获奖项目的具体情况,主要完成人员所得奖金应占奖金总额的百分之五十至七十。
(二)奖金的具体分配办法如下:
1.一个单位完成的项目原则上应由项目完成单位负责协商提出分配方案,经本单位领导批准;
2.由同一申报部门所属两个以上单位所完成的项目,应由第一完成单位负责与其它主要完成单位协商提出分配方案,并报申报部门备案,必要时由申报部门负责协调解决;
3.跨部门完成的项目应由申报部门组织与其它有关部门协商确定分配方案,必要时由部科技进步奖评审委员会办公室协调解决。
(三)获奖项目的奖金不得重复发放,如获奖项目已获得过某一级的奖励,并分得了奖金,后又被评为高一级的奖励时,只对项目完成人员补发高于原发奖金的差额部分,其余部分奖金可作为原申报单位的奖励基金,但此款不得挪为他用。
(四)奖金应如数发给项目主要完成单位和主要完成人员,其它各级主管单位不得截留。自奖金拨出一年后,分配方案仍未落实者,申报部门应负责将奖金退回部科学技术进步奖评审委员会办公室。
(五)根据财政部(1985)财税字第343号----《关于免征科学技术进步奖奖金税的通知》的规定,发给国家级和部级科学技术进步奖项目主要完成人员的奖金总额,不征收奖金税。
第七条 主要完成人员和主要完成单位
(一)申报项目的主要完成人员是指对该项目的完成做出创造性贡献的主要人员。具备下列基本条件之一者,可作为申报主要完成人。
1.提出和确定项目的总体方案设计并参加具体工作的;
2.在研制过程中直接参与并对关键技术和疑难问题解决做出重要贡献的;
3.直接参与并解决在投产,应用或推广过程中的重要技术难点的。
(二)科学技术进步奖的奖励对象主要是在科研第一线做出直接贡献的人员。各级领导干部确曾参加了某项课题的研究,并符合前面规定的主要完成人员条件,亦可作为该项目的主要完成人员之一参加申报奖励。但在申报时应附详细书面材料,如实说明其所做的技术贡献,并由申报单位出具证明,本人签字方可生效。
(三)荣获科学技术进步奖项目的主要完成人员的事迹应记入本人档案,并作为考核、晋级、聘任技术职务的重要依据之一。
(四)申报项目的主要完成人员要与原技术鉴定证书上的主要完成人员一致(申报推广应用的项目可根据实际情况而定)。
第八条 形式审查规定
(一)由各主管司局、部直属公司(院)和各省、自治区、直辖市邮电管理局初审合格的项目,按部科学技术进步奖评审委员会规定的报送时间,统一报送部专利服务中心,由部科技进步奖评审委员会办公室组织进行形式审查。
(二)形式审查内容如下:
1.审查申报项目是否符合部级科技进步奖励范围及申报条件;
2.审查申报项目的申报书是否符合填写及装订规定,审查应报的材料是否齐全;
3.部科技进步奖评审委员会办公室以书面形式将形式审查结果通知各主管司局、部直属公司(院)和各省、自治区、直辖市邮电管理局,如需要补报材料的,要在规定期限内补齐,否则该项成果不能参加评奖。
第九条 专业评审原则
(一)专业评审时,应对每个申报项目确定一至二名主要审查员(简称主审员),在评审前,由主审员重点熟悉有关情况,并写出书面评审意见;
(二)各专业评审小组在普遍了解申报项目的情况下,结合主审员的介绍,按照《邮电部科技进步奖评审范围和标准》的规定,逐项进行评议,写出专业评审组评审意见;

当参加专业评审的评审员为项目主要完成人时,在讨论和表决项目时,应回避参加。该委员不计入该项目评审的应到人数。
(三)各专业评审组对申报奖励的项目评审结束后,应填写审定或推荐意见的理由和奖励等级的理由,并与其它资料一并交还给部科技进步奖评审委员会办公室。
第十条 项目争议的处理
(一)对已公布的由各专业组审出、推荐的获奖项目如有争议,自公布之日起两个月内可向部科学技术进步奖评审委员会办公室提出,超过两个月提出的异议,一般不予受理;
(二)凡涉及项目主要完成单位,主要完成人员或名次排列的争议问题,由申报部门负责处理,并将结果报部科技进步奖评审委员会办公室;
(三)凡涉及项目实质性问题(指由各专业组审定、推荐的获奖项目是否达到奖励条件和奖励等级,或是否有弊端等)的争议,可报部科技进步奖评审委员会办公室;由部科技进步奖评审办公室出面与相关单位协商后,提出处理意见,报部科学技术进步奖评审委员会审核;部科技进步奖评审委员会对所有项目的争议处理意见或结果作出最终裁决;
(四)对由各专业组审定、推荐的获奖项目提出争议或揭发弊端者,必须采用书面形式(填写部科技进步奖争议登记表),指出项目名称、获奖等级、主要完成单位和主要完成者,还必须写清自己的真实姓名、工作单位、联系地址;实事求是地提出申诉理由和自己的意见(如有证明材料、图表和照片等附件,要列出目录);否则,不予受理(如须保密,请注明);
(五)为及时解决争议问题,有关部门接到争议函件后,应及时将争议意见通知对方,限期半个月内提出申诉;任何一方均需按照处理争议单位的要求及时如实地提供有关争议的补充材料和旁证文件,如在上述规定的时间内不作答复,即为弃权;
(六)涉及争议问题有关的任何一方,对争议处理应持积极态度,不得延误,自公布之日起的三个月内争议仍未处理完毕,则取消该项目获奖资格,待争议处理完毕后,可按新项目重新申报奖励。
第十一条 申报科学技术进步奖,要严肃认真,实事求是。部评审委员会有权对弄虚作假或剽窃他人成果的,撤消其奖励,追回荣誉证书及奖金,并视情节轻重给予批评或处分。
第十二条 考虑到科技成果应用的时间、经济效益的大小等,因此科技成果申报奖励期限为三年,过期一般不得申报。
第十三条 具备部科技进步奖条件和标准,仅因个别问题尚须进一步弄清或进一步验证的少数项目,才能列为缓评项目。一个项目可以缓评一次,在缓评后第二年或在该项目报奖期限内(三年内)允许其重新申报,确定缓评项目需由半数以上的专业组成员同意才为认可。
第十四条 关于落选项目再次报奖问题
落选项目一般不可重复再报。为了鼓励技术进步,当落选项目在报奖期限内,技术上确实有了实质性突破或效益有显著提高时,允许其按申报渠道,再次报奖,但在申报书中必须就实质性突破点或效益有显著提高部分作详细说明。
第十五条 本办法由邮电部科学技术进步奖评审委员会办公室负责解释。
第十六条 本办法自发布之日起生效,一九八五年颁布的《中华人民共和国邮电部科学技术进步奖暂行办法》同时废止。