对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 00:52:32   浏览:8788   来源:法律资料网
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


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西藏自治区人民政府起草地方性法规草案和政府规章制定程序的规定

西藏自治区人民政府


西藏自治区人民政府令第4号


  西藏自治区人民政府起草地方性法规草案和政府规章制定程序的规定,已经一九九六年九月二十八日自治区人民政府第18次常务会议通过,现予发布施行。

                       自治区主席 江村罗布
                         一九九六年十一月八日

   西藏自治区人民政府起草地方性法规草案和政府规章制定程序的规定

第一章 总则





  第一条 为提高立法工作效率和质量,规范地方性法规草案起草和政府规章制度程序,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《西藏自治区地方性法规制定程序》的有关规定,结合自治区实际,制定本规定。


  第二条 本规定所称地方性法规草案,是指自治区人民政府依法提请自治区人民代表大会及其常务委员会审议的规范性文件草案(以下简称法规草案)。
  本规定所称政府规章,是指自治区人民政府根据法律、行政法规和自治区地方性法规制定的,在自治区范围内具有法律约束力的规范性文件(以下简称规章)。


  第三条 凡制定由自治区人民政府提请自治区人民代表大会及其常务委员会审议的法规草案和自治区人民政府发布或者经自治区人民政府批准由政府部门发布的规章,均适用本规定。


  第四条 自治区人民政府根据自治区人民代表大会常务委员会的立法规划,起草、组织协调和审查地方性法规草案。


  第五条 自治区人民政府根据法律、行政法规和自治区地方性法规制定下列规章:
  (一)根据法律的授权,制定实施办法或者细则;
  (二)实施行政法规的办法或者细则;
  (三)实施地方性法规的办法或者细则;
  (四)自治区行政管理需要的其他规章。


  第六条 自治区人民政府起草法规草案 制定规章,承办部门是自治区人民政府法制局(以下简称政府法制局)。


  第七条 政府法制局在起草法规草案和制定规章方面的主要职责是:
  (一)编制自治区人民政府规章制定规划和年度制定计划,并组织实施;
  (二)审查、修改法规、规章草案;组织起草重要的法规、规章草案;
  (三)督促政府各部门按计划完成地方性法规和规章草案的起草工作;
  (四)审查或者协助修改某些重要的行政措施等规范性文件;
  (五)清理、编纂法规、规章和规范性文件;
  (六)根据自治区人民政府的授权,负责部分规章的解释工作;
  (七)负责自治区人民政府交办的其他立法工作。


  第八条 起草法规草案和制定规章必须结合自治区实际,切实可行,不得与法律、行政法规、地方性法规相抵触。

第二章 计划 立项





  第九条 自治区人民政府各部门应根据本部门的实际工作需要,填写由政府法制局统一印制的《法规规章项目建议书》,报政府法制局审核。


  第十条 政府法制局根据自治区人民代表大会常务委员会的立法规划和政府各部门填报的《法规规章项目建议书》,进行综合协调,提出法规、规章年度计划草案,按照规定程序报请自治区人民代表大会常务委员会或者自治区人民政府批准施行。
  因工作需要,临时增加立法项目的,自治区人民政府有关部门应提出书面建议,经政府法制局审核后,按照规定程序报请自治区人民代表大会常务委员会或者自治区人民政府批准。


  第十一条 调整立法计划,自治区人民政府有关部门应提出书面建议,经政府法制局审查后,按照规定程序报请自治区人民代表大会常务委员会或者自治区人民政府批准。


  第十二条 自治区财政部门应按照年度立法计划,安排相应的财政预算专项立法经费,用于法规、规章草案的调研、论证工作和综合性法规、规章草案的起草工作。

第三章 起草 送审





  第十三条 起草法规草案和制定规章,应按立法规划和年度立法计划进行。


  第十四条 自治区人民政府有关部门应按照批准的立法项目,组成起草小组,组织法规、规章草案的起草工作,也可以由主管部门牵头,邀请有关单位和聘请专家,共同参加起草工作。


  第十五条 重要或者涉及面较广的法规、规章草案,政府法制局可根据情况提前参与起草工作,也可以由政府法制局、主管部门和专家共同组成起草小组,负责起草工作。


  第十六条 起草部门应当按照政府法制局规定的时间上报草案,不能按时上报的,应及时向政府法制局说明情况。
  凡上报送审的法规、规章草案,必须经起草部门领导集体讨论审定,加盖部门印章,并由主要负责人或者主管法制工作的领导签字。


  第十七条 起草法规、规章草案应当遵循下列准则:
  (一)调查研究,资料翔实;
  (二)普遍适用,相对稳定;
  (三)符合实际,便于操作;
  (四)结构严谨,文字精炼。


  第十八条 法规、规章草案应对立法宗旨、法律和行政法规、地方性法规及政策依据、适用范围、具体规范、法律责任、主管部门、实施日期等,作出明确规定,并应与现行有关的法规、规章相衔接。对应当废止的法规、规章,应在草案中写明。


  第十九条 起草法规、规章草案,应当广泛征求意见。涉及相关部门职责的,应当请相关部门会签。会签单位应当对草案认真研究,提出修改意见,经领导签字并加盖公章后,按起草部门的要求及时反馈。
  会签部门有不同意见的,应在上报草案时说明。
  需要会签而未会签的法规、规章草案,政府法制局不予受理。


  第二十条 下列法规、规章草案必须广泛征求意见:
  (一)调整面较大或者专业性较强的;
  (二)涉及企业、农牧民负担或者公民、法人、其他组织权益的;
  (三)相关部门对草案分歧意见较大,且国家没有明确规定的。


  第二十一条 起草部门报送法规、规章草案,应按照自治区人民政府公文处理办法的规定办理,并同时附送下列材料:
  (一)法规、规章草案所依据的法律、行政法规、地方性法规和政策性文件;
  (二)有关部门会签意见及处理情况说明;
  (三)起草部门所参考的有关材料。
  政府法制局要求补充的其他资料,起草部门应当及时提供。

第四章 审查 协调 修改





  第二十二条 有下列情况之一的,政府法制局可以决定暂缓制定或者退回起草部门修改:
  (一)未列入年度立法计划或者未按第十条、第十一条规定办理的;
  (二)与法律、行政法规和地方性法规相抵触或者违反国家政策的;
  (三)内容不符合自治区实际的;
  (四)法律、行政法规或者地方性法规即将对相关内容作出规范的;
  (五)未按本规定起草、送审的。


  第二十三条 政府法制局审查修改法规、规章草案,征求有关部门意见的,有关部门应当按要求提出具体意见,经部门领导签字并加盖公章后报送政府法制局。政府法制局也可以召集有关部门参加会议,协调意见。


  第二十四条 审查、修改法规、规章草案,需要进行调查研究的,政府法制局应当拟定调研提纲,与起草部门确定调研时间、地点、内容等。


  第二十五条 法规、规章草案涉及面大、专业性较强,需请有关部门和专家论证的,由政府法制局与起草部门确定参加论证人员。


  第二十六条 相关部门对法规、规章草案未能取得一致意见的,由政府法制局组织协调,经协调仍不能达成一致意见的,由政府法制局提出意见,报自治区人民政府决定。


  第二十七条 在会签、调研、协调的基础上,政府法制局应对法规、规章草案进行审查修改,经集体讨论后,撰写审查报告,连同草案一并送自治区人民政府主管法制工作的秘书长审核;经自治区主席或者副主席签署意见后,报请自治区人民政府常务会议或者全体会议讨论决定。

第五章 审议 通过 发布





  第二十八条 法规草案经自治区人民政府常务会议或者全体会议讨论通过后,由自治区人民政府提请自治区人民代表大会或者自治区人民代表大会常务委员会审议。
  规章经自治区人民政府常务会议或者全体会议讨论决定后发布实施。


  第二十九条 自治区人民政府常务会议或者全体会议讨论法规、规章草案时,起草部门和相关部门的负责人应当按照自治区人民政府会议通知的要求到会作起草情况的说明,政府法制局应当派人到会作审查、修改情况的报告。


  第三十条 法规、规章草案一经自治区人民政府常务会议或者全体会议讨论决定,政府有关部门不得再坚持已被否定的或者其他有违政府决定的意见。


  第三十一条 自治区人民政府规章,以政府令的形式发布,也可以经自治区人民政府批准,由部门发布。两种发布形式具有同等法律效力。


  第三十二条 规章由自治区人民政府按照规定程序报国务院和自治区人民代表大会常务委员会备案。


  第三十三条 自治区人民政府发布的规章,《西藏日报》、《西藏政报》均应全文刊载、西藏人民广播电台、西藏电视台应当发布消息、政府法制局应印发单行本,供各工作部门、行署(市)、县(市、区)人民政府工作和存档备查之用。

第六章 奖惩





  第三十四条 在起草法规草案和制定规章工作中成绩显著的单位,由政府法制局提出建议,报经自治区人民政府审定后,予以表彰;对成绩显著的个人,由所在单位或者政府法制局,予以表彰或奖励。


  第三十五条 起草部门未按照要求起草、报送法规、规章草案或者送审后对审查工作不予配合的,政府法制局通知其改正;拒不改正的,由政府法制局报自治区人民政府批准,予以通报批评。

第七章 附则




  第三十六条 修订和废止规章的权限和程序,参照本规定执行。


  第三十七条 本规定由自治区人民政府负责解释。


  第三十八条 本规定自发布之日起施行。一九八九年七月十八日自治区人民政府办公厅发布的《关于起草地方性法规草案和规章制定程序的规定》同时废止。

             分析民间文学艺术作品的法律保护

               北安市人民法院 钱 贵

民间文学艺术作品,是指在一国国土上,由该国的民族或种族集体创作,经世代相传, 不断发展而构成的作品。一般认为,它包括语言形式(民间故事、民间诗歌等)、音乐形式(民歌、民间器乐等)、动作形式(民间舞蹈及戏剧等)以及用物质材料体现的形式(绘画、雕塑、工艺品、编织品等)。
民间文学艺术作品具有集体性、长期性、变异性、继承性四个特点。从民间文学艺术作品的集体性上看,它与一般作品的“作者”概念显著不同;从继承性上看,它又缺乏菱权法所规定的“独创性”;从长期性上看,它又有进入公有领域之嫌。所以,国际上一般将民间文学艺术作品称为“民间文学表现形式”,以区别于普通作品。
民间文学艺术作品受著作权保护的法律制度,是在20世纪60年代以后逐步形成发展起来的,其起始原因在于发展中国家保护自己的传统民族文化,从而提出扩展著作权客体的要求。此前,在发展中国家与发达国家的文化交往中,发展中国家使用发达国家的文化科技成果都是有偿的,而发达国家却可以大量无偿地使用发展中国家丰富的民间文学艺术资源。为防止篡改、歪曲、擅自使用民间艺术作品的现象发生,实现发展中国家与发达国家在著作权贸易方面的平衡,一些国家和地区先后将民间文学表现形式列为著作权客体加以保护。为了适应这一发展趋势,《伯尔尼公约》1971年修订本将民间文学艺术作品作为“不知作者的作品”的一种特例来处理,其目的在于反映发展中国家的法律要求,同时又使大多数成员国特别是发达国家能够接受。该公约第15条第4款规定,各成员国在书面通知《伯尔尼公约》总干事的前提下,可以给不知作者的、未出版的,而又确信属于本公约成员国之作者的那一部分作品提供法律保护。
我国是一个文明古国,民间文学艺术作品产量丰富,数量众多,为世所罕见。对民间文学艺术作品予以保护,有助于挖掘我国的民族文化遗产,弘扬民族文化,发展民间经济,增强民族团结,并有助于实现我国与发达国家之间著作权贸易的平衡。鉴于民间文学艺术作品的特殊性,我国《著作权法》明确规定其保护办法由国务院另行规定。
我们认为,在规定对民间文学艺术作品的保护办法时,应考虑以下几个方面因素:
1.将民间文学艺术作品的保护对象从著作权法上的“作品”扩大到不具备作品条件的“表达形式”。对于完全具备作品形式的诗歌、传说等作品,可适用著作权法的规定直接予以保护;对于尚不完全具备作品必要条件的素材,如民间宗教仪式、民间建筑风格、民间游戏、民间舞蹈等形式,也应予以保护,以防止他人随意利用、歪曲、篡改。
2.将民间文学艺术作品的权利主体界定为国家。国家对内负责保护民间文学艺术作品不受歪曲、篡改和丑化,要求经过整理后出版的民间文学艺术作品注明来源出处,并负责向商业性利用民间文学艺术的人或组织收取费用;国家对外以权利主体身份与外国从事民间文学艺术作品的著作权贸易,并在国际范围内保障民间文学艺术作品不受侵犯。
3.保护民间文学艺术作品及表达形式的收集者、整理者或传播者的权利,尊重他们在传播、收集和整理过程中所付出的创造性劳动。民间文学艺术作品的收集者和整理者将流传于民间的不完整的甚至是零碎的民间故事、诗歌等形式进行了收集、整理,付出了创造性劳动,因而整理后的作品较之原作品在形式和内容上有一定的创造性。因此民间文学作品的收集者和整理者的合法权益应得到尊重。对于作品的传播者而言,其行为对于作品的传播利用也发挥了重要作用,因而可给予其传播者权利来保护其利益。