延期交房的违约责任/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 17:03:45   浏览:9653   来源:法律资料网
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延期交房的违约责任

党世强


在商品房买卖过程中,普遍存在延期交房的问题,而此时开发商往往借助于《商品房买卖合同》中约定违约责任条款来减轻自己的责任,此时作为购房者如何运用法律武器维护自己的合法权益成为不得不面对的问题。



案情简介:2008年2月3日,原告姜某与被告青岛某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份,该合约定:原告购买被告开发的商品房一套,建筑面积126平方米;该房屋总价款为1,354,000元;第八条约定:被告应当在2008年12月31日前将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用;第九条约定:被告逾期交房的,自本合同规定的交付期限的第二日起至实际交付之日止,被告向原告支付已付房款1%的违约金。2009年12月30日,原被告双方办理了房屋交接手续,被告按照双方合同的约定支付给原告违约金人民币13,540元。后原告委托律师诉至法院,法院最终判决原告支付给被告违约金人民币55,000元。

律师评析:违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约时,应当向另一方支付的金钱。《中华人民共和国合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本条规定,约定的违约金在性质上属于赔偿性措施,违约金数额应与违约损失额相适应,被告支付的违约金不足以弥补原告的损失,律师认为应按照同等地段同类房屋租金的标准加以确定。最终法院支持了原告的所有诉讼请求。


山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812
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从一案看雇佣合同与承揽合同之区分

宋飞


一、案情:
根据李某申请,区劳动保障局作出《工伤认定书》,其内容大致如下:“2003年8月15日,大富豪酒店聘用李某在该店做临时工。同年12月17日,李某在楼上往油罐里加油时,不慎从上滑下来,造成左股骨上殿粉碎性骨折、左跟骨粉碎性骨折。根据法律法规,李某属在工作时受伤,因此,区劳动保障局认定李某为工伤。”对此,酒店不服,认为李某是医七一商场维修服务人员的名义到本酒店承揽电器维修服务工作,本酒店从照顾关系出发,才同意让其到本酒店从事电器维修工作。出事那天,李某按要求对酒店输油泵进行维修后,未经本酒店任何人指派和同意,擅自违反操作规程和安全管理规定,给本酒店楼上的油罐加油,不慎从油罐顶上滑下,造成重伤,应后果自负,酒店不承担工伤保险责任。遂诉至法院,请求撤销该工伤认定。
二、试比较2005年司法考试卷三多项选择第62题:
62.甲公司经营空调买卖业务,并负责售后免费为客户安装。乙为专门从事空调安装服务的个体户。甲公司因安装人员不足,临时叫乙自备工具为其客户丙安装空调,并约定了报酬。乙在安装中因操作不慎坠楼身亡。下列哪些说法是正确的?
A.甲公司和乙之间是临时雇佣合同法律关系
B.甲公司和乙之间是承揽合同法律关系
C.甲公司应承担适当赔偿责任
D.甲公司不应承担赔偿责任
评价:上下两个案情看上去很有相似之处,只不过2005年司法考试卷三多项选择第62题所述的这种情形属于承揽合同法律关系,甲公司不应承担赔偿责任。而李某案的情况则恰恰相反。由此可见司法考试的试题多来源于日常生活!下面我们主要结合李某案来谈谈这其中的微妙之处。
三、对李某受伤案的分析:
1.如劳动保障局的说法成立,李某与酒店之间就构成雇佣合同关系。所谓雇佣合同,是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇佣合同具有以下两个显著特征:1)以完成一定的劳动为标的,至于工作成果则不是合同的标的;2)雇员的工作不具有独立性。他一般以雇主的设备、技术为依托而工作,受雇主的指挥管理。李某受伤案中,根据劳动保障局提供的李某自述,自己2003年8月14日本来在外地玩,后来酒店老板来电话,请他回去接酒店电器维修的活,每月600元,试用期一个月发300元。李某答应后就回去找酒店,到出事时已经为酒店干了3个月。而且油罐里的废油也是老板自己买的,加油也是在老板的授意下进行的一项工作。自己灌油时,酒店人员还帮他扶椅子。综上,如果劳动保障局的说法成立,李某与酒店之间就构成雇佣合同关系。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款,“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害,雇主应当承担赔偿责任。”结合本案,酒店也就得为李某承担工伤保险责任。
2.如酒店的说法成立,李某与酒店之间就构成承揽合同关系。按照《中华人民共和国合同法》第251条的规定,承揽合同“是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。”承揽合同具有以下几个特征:1)以完成一定的工作,交付工作成果为标的;2)标的物具有特定的性质,以满足定作人的特殊需要;3)承揽人工作具有独立性。承揽人应以自己的设备、技术和劳力亲自完成约定的工作,不受定作人的指挥管理。本案中,酒店称“出事那天,李某按要求对酒店输油泵进行维修后,未经本酒店任何人指派和同意,擅自违反操作规程和安全管理规定,给本酒店楼上的油罐加油”,李某在自述中也提到为酒店输油泵维修时使用的是自带工具、自行维修。如果酒店的说法成立,李某加油的行为就不受定作人的指挥管理,具有独立作业的特点,那么李某与酒店之间就构成承揽合同关系。根据承揽合同的风险承担规则,承揽人因意外事故或自身过错,造成人身伤亡时,无权要求定作人承担损失,须独自承担责任。结合本案,李某就得自认倒霉了。
四、结论:结合本案,比较雇佣合同与承揽合同的区别。从上面的材料我们不难看出,雇佣合同与承揽合同的最大区别就在风险承担上。在法庭上受害方只有主张劳务合同成立而不主张承揽合同成立,才有可能获得意外伤害赔偿。

参考文献:
1、法律考试中心编,《2006年国家司法考试应试指导 历年试题汇编及答案解析》(修订版),法律出版社2005年11月第一版
2、某区2004年行政复议案卷


作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《房地产权属变更案例评析》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》、《评柏拉图中译本——兼与张智仁、何勤华先生商榷》、《评格老秀斯中译本——兼与何勤华先生商榷》、《浅析交叉执法问题及其对策》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。

中华人民共和国和安哥拉人民共和国关于建立外交关系的联合公报

中国 安哥拉


中华人民共和国和安哥拉人民共和国关于建立外交关系的联合公报


(签订日期1983年1月12日 生效日期1983年1月12日)
  中华人民共和国和安哥拉人民共和国,为了促进两国之间的和谐关系与多种形式的合作,从而为实现联合国的目标作出贡献;意识到各国人民在爱好和平与自由的国家相互接近和加强团结的过程中应起的历史作用;决定自一九八三年一月十二日起在两国政府间建立大使级外交关系。
  中华人民共和国政府支持安哥拉人民共和国政府维护民族独立、国家主权和领土完整,发展民族经济的正义斗争,同时谴责南非种族主义军队对安哥拉的肆意侵略,并要求南非军队撤出安哥拉领土。
  安哥拉人民共和国政府承认中华人民共和国政府是代表全中国人民的唯一合法政府,台湾是中华人民共和国领土不可分割的一部分。
  中华人民共和国和安哥拉人民共和国根据上述精神,愿意在相互尊重国家主权和领土完整、互不侵犯、互不干涉内政、平等互利、和平共处的原则基础上建立关系。
  中华人民共和国和安哥拉人民共和国还表示,为了建立比较公正、比较均衡的世界经济关系,为了加强两国在参与维护国际和平与安全方面作出的努力,两国愿意一如既往地采取行动。
  中国、安哥拉两国政府商定,根据国际惯例,在各自首都为对方建立大使馆及其执行任务提供一切必要的协助。

  中华人民共和国政府代表、      安哥拉人民共和国政府代表、
  中华人民共和国驻法兰西       安哥拉人民共和国驻法兰西
  共和国大使馆临时代办         共和国特命全权大使
     王  晋           卢伊斯·若泽·德阿尔梅达
     (签字)                (签字)

                      一九八三年一月十二日于巴黎