为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com

江西省人大常委会


江西省财政监督条例

（2009年7月31日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）


　　江西省人民代表大会常务委员会公告第31号

　　《江西省财政监督条例》已由江西省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议于2009年7月31日通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。江西省人民代表大会常务委员会

2009年7月31日

　　第一条为加强财政监督，规范财政监督行为，维护财经秩序，保障财政资金安全，提高财政资金使用效益，根据《中华人民共和国预算法》《中华人民共和国会计法》、国务院《财政违法行为处罚处分条例》等有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本省行政区域内的县级以上人民政府财政部门依法对接受财政监督的国家机关、企业、事业单位、社会团体，以及其他组织和个人（以下统称被监督对象）涉及财政、财务和会计等事项的审核、检查、监控、处理等活动，适用本条例。对本省驻外的机构和企业、事业单位的财政监督，依照本条例执行。法律、法规另有规定的除外。

　　第三条县级以上人民政府财政部门实施财政监督，应当遵循合法、客观、公开、公正的原则，坚持财政监督与财政管理相结合，坚持源头监管、动态监督和绩效考核相结合。

　　第四条县级以上人民政府应当加强对财政监督工作的领导，建立健全财政监督工作协调机制，支持财政部门依法履行财政监督职责。

　　第五条县级以上人民政府财政部门主管本行政区域内的财政监督工作，财政部门承担财政监督检查职责的机构负责具体组织实施。

　　县级以上人民政府有关部门和单位应当配合财政部门依法履行财政监督职责。

　　第六条县级以上人民政府财政部门依法对下列事项实施财政监督：

　　（一）部门和单位预算编制、执行、调整和决算；

　　（二）国有资本经营预算编制、执行、调整和决算；

　　（三）社会保险基金预算编制、执行、调整和决算；

　　（四）国库办理预算收入的收纳、划分、留解、退付和预算支出的拨付；

　　（五）行政、事业单位国有资产的管理、使用、处置；

　　（六）财政性资金账户的设立、管理、注销；

　　（七）财政收入票据的管理、使用；

　　（八）政府采购活动；

　　（九）财务会计制度执行；

　　（十）法律、法规、规章规定的其他财政监督事项。

　　省人民政府财政部门对会计师事务所、资产评估事务所等机构保持设立条件的情况和执业质量等事项进行财政监督，依法对注册会计师协会进行监督指导。

　　第七条县级以上人民政府财政部门按照财政管理体制、财务隶属关系对财政、财务事项实施财政监督，按照行政区域对会计事项实施财政监督。

　　上级人民政府财政部门可以对下级人民政府财政部门监督的重大事项直接实施财政监督，也可以将本级监督的事项委托下级人民政府财政部门实施财政监督。下级人民政府财政部门可以将其管辖的财政监督事项提请上级人民政府财政部门实施财政监督。

　　第八条县级以上人民政府财政部门应当制定年度财政监督工作计划，按照计划组织开展财政监督检查；或者根据举报和日常财政管理过程中发现的问题，组织开展财政监督检查。

　　第九条县级以上人民政府财政部门开展财政监督检查，应当组成检查组，并指定检查组组长。检查组实行组长负责制。财政部门根据工作需要，可以聘请专业机构或者具备相应资格的专业人员，协助开展财政监督检查。开展财政监督检查，不得收取费用，所需工作经费由本级财政承担。

　　第十条财政监督检查人员有下列情形之一的，应当回避：

　　（一）与被监督对象负责人或者有关主管人员之间有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及近姻亲关系的；

　　（二）与被监督对象或者财政监督事项有利害关系的；

　　（三）其他可能影响公正执行公务的。

　　被监督对象认为财政监督检查人员与自己有利害关系的，有权以口头或者书面方式申请其回避。

　　财政监督检查人员的回避，由财政部门负责人决定。在决定财政监督检查人员回避之前，财政监督检查人员不停止监督检查工作。

　　第十一条财政监督检查人员应当遵守国家有关保密规定，不得泄露检查中知悉的国家秘密和商业秘密，不得将检查中取得的材料用于与检查工作无关的事项，不得利用职务之便谋取不正当利益。

　　第十二条检查组在实施财政监督检查前，应当熟悉与检查事项有关的法律、法规、规章和政策，了解被监督对象的基本情况，编制财政监督检查工作方案。

　　第十三条县级以上人民政府财政部门开展财政监督检查，应当于3个工作日前向被监督对象送达检查通知书。但提前送达检查通知书对检查工作有不利影响的，经财政部门负责人批准，检查通知书可以在开展财政监督检查前适当时间下达。

　　第十四条实施财政监督检查时，财政监督检查人员不得少于2人，并应当向被监督对象或者有关人员出示有效执法证件。

　　第十五条财政监督检查人员在财政监督检查工作中，可以行使下列职权：

　　（一）要求被监督对象提供与财政监督事项有关的文件资料，并保证其真实、完整；

　　（二）查阅、复制被监督对象的会计凭证、账簿、报表、财务会计报告、审计报告、资产评估报告、电子数据等与财政、财务收支有关的资料；

　　（三）核查被监督对象的现金、有价证券、实物等资产；

　　（四）核实被监督对象的会计信息和会计核算等情况；

　　（五）核查被监督对象的财政性资金项目实施情况；

　　（六）向与被监督对象有经济业务往来的单位查询；

　　（七）依法向金融机构查询被调查、检查单位的存款；

　　（八）在有关证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，先行登记保存。

　　行使前款第六项、第七项、第八项职权，应当经财政部门负责人批准。

　　第十六条财政监督检查人员进行调查或者检查时，被调查、检查的单位和个人应当予以配合，如实反映情况，提供有关文件资料，不得拒绝、阻挠、拖延。

　　第十七条财政监督检查人员实施财政监督检查时，应当将检查的内容和事项予以记录和摘录，取得相关证明材料，并制作财政监督检查工作底稿。

　　证明材料应当有提供者的签字或者盖章，财政监督检查工作底稿应当有被监督对象的签字或者盖章。未取得提供者或者被监督对象签字或者盖章的，财政监督检查人员应当注明原因。

　　第十八条对被监督对象正在进行的财政违法行为，经本级财政部门批准，检查组应当责令被监督对象停止违法行为。对拒不执行的，财政部门可以暂停财政拨款或者停止拨付与财政违法行为直接有关的款项；已经拨付的，责令其暂停使用或者予以追回。

　　第十九条财政监督检查工作结束前，检查组应当就检查工作的基本情况、被监督对象存在的问题及相关证据材料等事项书面征求被监督对象的意见。被监督对象应当自收到书面征求意见之日起10个工作日内，提出书面意见或者说明；在规定期限内未提出书面意见或者说明的，视为无异议。

　　被监督对象在前款规定的期限内提出书面意见或者说明的，财政监督检查人员应当核实后答复被监督对象。

　　第二十条检查组应当在财政监督检查工作结束后15个工作日内，向本级财政部门提交书面财政监督检查报告；特殊情况下，经本级财政部门负责人批准，提交财政监督检查报告的时间可以延长，但最长不得超过30日。

　　第二十一条财政监督检查报告应当包括下列内容：

　　（一）被监督对象的基本情况；

　　（二）检查范围、内容、方式和时间；

　　（三）被监督对象执行财税法规情况以及财政、财务、会计等管理事项的基本情况；

　　（四）被监督对象存在财政违法行为的基本事实以及认定依据、证据；

　　（五）被监督对象的意见或者说明；

　　（六）应当向财政部门报告的其他事项；

　　财政监督检查报告应当由检查组组长签名，并注明财政监督检查报告日期。

　　第二十二条财政部门对财政监督检查报告审核后，应当根据不同情况作出如下处理：

　　（一）对未发现有财政违法行为的被监督对象依法作出财政监督检查结论；

　　（二）对有财政违法行为的被监督对象依法作出行政处理、行政处罚决定；

　　（三）对不属于本部门职权范围的事项依法移送有关机关。

　　受移送机关应当自收到移送通知书后依法及时处理，并将处理情况书面告知移送的财政部门。

　　第二十三条县级以上人民政府财政部门在作出行政处罚决定之前，应当告知被监督对象作出行政处罚的事实、理由及依据，并告知被监督对象依法享有的权利。

　　被监督对象有权进行陈述和申辩。财政部门应当听取被监督对象的陈述和申辩，对被监督对象提出的事实、理由和证据，应当进行核查；被监督对象提出的事实、理由或者证据成立的，财政部门应当采纳。

　　对符合听证条件的行政处罚事项，被监督对象要求听证的，财政部门应当组织听证。

　　第二十四条被监督对象有下列情形之一的，应当依法从轻或者减轻处罚：

　　（一）主动自查并及时纠正自查出的问题的；

　　（二）对财政部门检查出的问题，能认真检查错误并及时纠正的；

　　（三）其他应当依法从轻或者减轻处罚的。

　　财政违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的，不予处罚。

　　第二十五条县级以上人民政府财政部门依法作出的财政监督检查结论、行政处理、行政处罚决定，应当按照法定期限送达被监督对象。

　　被监督对象对行政处理、行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　行政复议和行政诉讼期间，行政处理、行政处罚决定不停止执行。法律另有规定的除外。

　　第二十六条县级以上人民政府财政部门对财政监督检查过程中发现的违反财政法律、法规、规章及有关政策等重大问题，应当及时向本级人民政府和上级财政部门报告。

　　县级以上人民政府向本级人民代表大会及其常务委员会报告财政工作时，应当包括财政监督工作的有关情况。

　　第二十七条县级以上人民政府财政、审计、监察、发展和改革、税务等部门应当加强联系，互相通报有关监督检查工作情况。有关部门已经作出的调查、检查结论能够满足其他部门履行职责需要的，其他部门应当加以利用，减少重复检查。

　　第二十八条任何单位和个人都有权对违反财政法律、法规、规章的行为进行举报。财政部门应当为举报单位和个人保密，并按照有关规定对举报有功人员给予奖励。

　　第二十九条违反本条例第十六条规定，拒绝、阻挠、拖延财政监督检查或者拒不提供财政监督检查有关资料的，由县级以上人民政府财政部门责令限期改正。逾期不改正的，对属于国家工作人员的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予处分。违反治安管理规定的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚。

　　第三十条财政监督检查人员在财政监督检查工作中有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）泄露财政监督检查中知悉的国家秘密和商业秘密的；

　　（二）将检查中取得的材料用于与检查工作无关事项的；

　　（三）利用职务之便谋取不正当利益的；

　　（四）包庇被监督对象财政违法行为的；

　　（五）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

　　第三十一条本条例自2009年10月1日起施行。2002年3月27日江西省人民政府颁布的《江西省财政监督办法》（江西省人民政府令第111号）同时废止。