上海市浦东新区商品住宅物业管理服务收费实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 07:51:26   浏览:9303   来源:法律资料网
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上海市浦东新区商品住宅物业管理服务收费实施办法

上海市浦东新区工商行政管理局


上海市浦东新区商品住宅物业管理服务收费实施办法
浦东新区工商行政管理局



根据《上海市居住物业管理条例》的有关规定和上海市物价局有关文件的精神,结合我区的实际情况,现制定如下具体实施办法:
一、凡在浦东新区从事商品住宅物业管理服务,其所管理服务的商品住宅座落在浦东新区范围内的物业管理单位,必须按本办法规定的收费办法和收费标准执行。凡委托物业管理的,亦按本办法的规定执行。
二、本办法所指的物业管理服务收费是指管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费(电梯水泵运行费)、维修费。
三、物业管理,是指对物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、报修接待、物业维修、更新费用等各项帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。
保洁服务,是指对物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务。包括:楼道、走道、门厅等部位的定时清扫,公共门窗的擦洗,绿地、园地、街坊路面的清扫,生活垃圾和建筑垃圾的管理,灭害洒药等服务。
保安服务,是指对物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性值班、巡视等服务。
四、一九九八年度发布的浦东新区的物业管理服务收费标准中准价具体如下:
多层每月每平方米为0.35元。
其中:管理费(含税金、利润等)为0.16元/月平方米;保洁费为0.08元/月平方米;保安费为0.11元/月平方米。
高层每月每平方米为0.45元。
其中:管理费(含税金、利润等)为0.16元/月平方米;保洁费为0.11元/月平方米;保安费为0.18元/月平方米;电梯水泵运行费为0.55元/月平方米。底层和原始结构中电梯不停靠的楼层住户,电梯水泵运行费不予摊算。
上述多层和高层的管理费、保洁费、保安费、电梯水泵运行费4项收费标准如经业主委员会和相应机构同意,每套超过130平方米以上的部分可不予计算。
维修费(业主自用部位)按上海市物价局规定的标准由业主根据实际发生的项目计算。
五、为平衡地区服务成本和不同管理服务水平的实际情况,凡属浦东新区农村工作党委管理的地区,经批准后可在上述中准价的20%幅度内上浮;凡属浦东新区城区工作党委管理的地区,经批准后可在上述中准价的30%幅度内上浮(除电梯水泵运行费)。个别物业管理单位确属管
理水平较高、提供优质服务的,经业主委员会、相应机构或全体已入住业主同意,可申报突破规定的浮动幅度上限,但未成立业主委员会的不在此列。
如物业管理服务水平低下或减少服务项目,则必须扣除相应的收费。
六、制定商品住宅物业管理服务收费标准(含浮动幅度),物业管理单位应与业主委员会或相应机构协商确定,并制表报浦东新区工商行政管理局备案,未成立业主委员会或相应机构的报浦东新区工商行政管理局审核。已经备案或审核的收费标准,物业管理单位不得自行变动。未经申
报、备案审核的收费标准无效。
七、现行的中准价和浮动幅度如不重新发布,应继续执行。
八、物业管理单位应以当时房改年度的公有住宅成本价为基数向业主收取首期房屋修缮基金,标准为:多层房屋按建筑面积成本价的2%收取,高层房屋按建筑面积成本价的3%收取。同时,各物业管理单位应向开发商收取多层3%、高层4%的房屋修缮基金。
九、物业管理单位预收各项费用,预收期不得超过3个月。
十、物业管理单位提供的代办性服务,必须遵循代收代付的原则,如需加收服务性的代办费用,须报经浦东新区工商行政管理局审核同意后方可收费。
物业管理单位提供特约服务,其收费标准须事先向浦东新区工商局备案。
十一、外销商品住宅、高标准内销商品住宅(侨汇房)和非居住用房的物业管理服务收费,由物业管理单位与业主委员会、相应机构或全体已入住业主协商确定后,报浦东新区工商行政管理局备案。
十二、业主进户和装修时产生的建筑垃圾应倾倒在物业公司与环卫部门商定的地点,环卫部门可通过物业管理单位向业主收取每吨50元的建筑垃圾清运处置费,难以计算的每户最高不超过100元;不装修的不得收费。
十三、机动车的停车收费应向浦东新区工商局申请,如有专业停车场地,经批准后方可收费,收费标准由浦东新区工商行政管理局另行制定;未经业主委员会或相应机构同意,街坊道路等影响业主(住户)日常生活的物业管理区域内不得停车收费。
十四、各物业管理单位应做到明码标价,经备案、审核的各项收费标准必须在醒目位置张贴公布或制订入住手册向住户发放。
十五、如违反本办法有关规定的,由浦东新区物价检查机构,根据国家有关的价格法规和《上海市价格管理条例》进行处罚。
十六、本办法由浦东新区工商行政管理局负责解释。
十七、本办法自一九九八年一月一日起执行。



1998年1月1日
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国家工商局关于使用新营业执照的通知

国家工商局


国家工商局关于使用新营业执照的通知
国家工商局



营业执照是企业、个体工商户和其他经营单位取得合法经营权的凭证。近年来,随着我国有计划的商品经济的发展,所有制结构发生了变化,现行营业执照的种类、内容及管理方法已不能适应形势发展的需要。为了加强对社会经济活动的行政监督管理,完善登记管理制度,使证照管理
进一步规范化,以利于维护社会经济秩序,根据《民法通则》和有关法规的规定,结合证照管理、使用的实际情况,决定对营业执照的种类、式样、登记事项和管理方法作部分改进。现将有关问题通知如下:
一、营业执照分为《企业法人营业执照》、《营业执照》、《中华人民共和国营业执照》和《临时营业执照》四种。除《临时营业执照》外,其他三种营业执照均设有正本和副本两种样式,正本为悬挂式,副本为折叠式,正本和副本具有同等法律效力。
《企业法人营业执照》是取得企业法人资格的合法凭证。对具备法人条件的国营或集体企业、企业集团、联营企业,核发《企业法人营业执照》。
《营业执照》是取得合法经营权的凭证。对不具备企业法人条件的企业、企业集团、联营企业和企业的分支机构,以及私人企业、个体工商户、个人合伙等其他经营单位,核发《营业执照》。
《中华人民共和国营业执照》是在我国设立的具备法人条件的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业取得中国企业法人资格的合法凭证。对符合法定条件的全国性公司,也核发《中华人民共和国营业执照》。
《临时营业执照》是在规定期限内取得合法经营权的凭证。对从事六个月以内季节性经营的企业、个体工商户和其他经营单位,核发《临时营业执照》。
国营、集体企业实行租赁、承包经营的,应在营业执照的“经济成分”项目中注明。
二、《企业法人营业执照》的登记事项为:企业名称、住所、法定代表人、注册资金、经济成分、经营范围、经营方式等。
《营业执照》的登记事项为:名称、地址、负责人、资金数额、经济成分、经营范围、经营方式、从业人数、经营期限等。
三、为了严格管理,营业执照由国家工商行政管理局统一组织印制和管理,各省、自治区、直辖市工商行政管理局根据需要向国家工商行政管理局订购,并加强管理,防止发生伪造、丢失等现象。
《临时营业执照》的样式和管理办法,由省、自治区、直辖市工商行政管理局规定。
四、新营业执照启用后,办理开业、变更登记的,一律核发或换发新营业执照。全国换发新营业执照工作于一九八八年一月开始进行,到一九八九年年底前完成。



1987年9月16日
新破产法亮点之管理人制度对清算组制度的完善
(本文作者:丛彦国)

2006年8月27日,十届全国人大常委会第二十三次会议审议通过了《中华人民共和国企业破产法》(以下简称新破产法)。这部新的法律将于2007年6月1日起施行,《中华人民共和国企业破产法(试行)》(以下简称旧破产法)同时废止。与旧破产法相比较,新破产法总结了二十年来我国企业破产的实践经验,充分借鉴了国外先进的法学理论,体例更为完备,内容更加充实。作为我国市场经济法律体系中的一部重要法律,新破产法体现出一些新的特点,其中尤以管理人制度最为引人注目。  

根据我国以新破产法为核心的新破产法律体系与国内外学者对于管理人制度的研究,所谓管理人,是指在破产程序中接管债务人的财产并负责债务人财产管理与其他破产事务的专业组织或个人。管理人制度是新破产法在我国建立的一项新制度,新破产法把管理人制度放到了比较明显、重要的位置,其不但被专章地进行规定,而且贯穿于整部法律之中。这表明,我国将正式引入管理人制度,而旧破产法的清算组制度将逐渐退出历史舞台。与旧破产法的清算组制度相比,管理人制度具有明显的创新性,主要体现在以下几个方面:

一、法律地位明确化

清算组或管理人的法律地位问题一直是破产理论界研究的热点问题,学者们从不同角度形成了各异的理论学说,概括起来主要有三种。一是代理说,认为其实质是代表被代理人的利益,以被代理人的名义参与破产事务的代理人。该学说又因被代理人的不同而分为破产人代理说、债权人代理说与破产人、债权人共同代理说。二是职务说,认为破产程序在法律性质上是具有公法性质的强制执行程序,其类似于执行机关的公务员,其行为是一种公务行为。三是破产财团代表说,认为破产财团具有相对的独立人格,其是破产财团的受托人,在破产人之外取得独立的地位,以破产财团所有权人的名义管理、变价和分配破产财产。在法律制度中,各国的破产法或商法典对于清算组或管理人制度也均有规定,但称谓不尽相同。大陆法系国家一般称之为财产管理人、管财人,而英美法系国家一般称之为信托人;我国旧破产法称之为清算组,新破产法则以管理人取代了清算组。关于这一制度的称谓也从侧面体现出清算组或管理人在不同的法律规范之中有着不同的法律地位。

清算组或管理人的法律地位可以通过其任免体现出来。旧破产法第二十四条规定,人民法院应当自宣告企业破产之日起十五日内成立清算组,接管破产企业。清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组可以依法进行必要的民事活动。清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定。清算组可以聘请必要的工作人员。清算组对人民法院负责并且报告工作。从这些规定可以看出,旧破产法中的清算组是由人民法院指定,向人民法院负责并报告工作的,也就是说,它是一个法定主体。从其组成人员来看,清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定。但是,地方政府的有关部门既是国有企业的主管部门,又是产权所有人的代表,由其出任清算组,不但没有合理的理论基础,而且严重违反了法律程序中的回避原则。清算组的这一体制决定了其往往在政府的行政主导与干预下工作,破产清算便与保护债权人利益的基本价值目标相背离,而被政府的行政价值目标所取代。因此,清算组并不是一个相对独立、中立的法定主体。

根据新破产法的规定,管理人由人民法院指定产生并向人民法院报告工作。债权人会议可以监督管理人,但如果对管理人有异议,其只能申请人民法院予以更换,无权直接选任或解任管理人。从新破产法的规定可以看出,新破产法采取了合理的理论学说,认为管理人的法律地位是一个相对中立的法定主体,兼顾多方利益。这便是新破产法的立法精神,即新破产法是从社会整体利益的角度来制定法律的,考虑了企业破产不仅涉及到债权人利益,而且还涉及到破产企业职工、破产人、相关利害关系人、政府、当地社区、政府以及法院等多方面利益,新破产法的制定不仅重点保护债权人的利益,而且还兼顾其他不同的利益群体。因此,作为新破产法的破产程序主导者之一的管理人,便以一个相对独立、中立的法定主体出现在破产程序之中,这种全新法律地位的确立与明确将会更有利于实现破产法律制度的价值目标。

二、效力范围广泛化

新破产法的管理人制度对于旧破产法的清算组制度有着更为广泛的效力范围,这取决于新破产法对于旧破产法效力范围的扩大化。法律的效力范围指法律规范的约束力所及的范围,即所谓法律的生效范围或适用范围,包括法律规范的空间效力范围、时间效力范围与对象效力范围三个方面。

(一)空间效力范围国际化

法律的空间效力范围是指法律规范生效的地域范围,包括域内效力与域外效力两个方面。随着世界经济一体化的发展,国际经济贸易与涉外民商事法律关系日益广泛与复杂,当事人的住所地与其财产位于不同国家与地区的现象已经十分普遍,这必然产生一个国家与地区法院破产程序的约束力是否及于破产人在其他国家与地区的财产与行为的问题。因此,在实践中遇到的这类问题急需立法予以解决。根据旧破产法的规定,当住所地或者主要营业地在中国的债务人破产时,清算组不能将其位于国外的财产并入中国的破产财产,这难以实现对中国债权人利益的充分保护,同时也给债务人隐匿或转移财产留下了可乘之机。同时,旧破产法对于在外国开始的破产程序在中国的效力问题也不明确。因此,新破产法对破产程序的域外效力问题作出明确规定是十分必要的。新破产法针对这一问题采取的是有限度的普及主义,即在本国开始的破产程序,效力及于债务人在国外的财产;在国外开始的破产程序,经人民法院裁定,对债务人在国内的财产发生效力。新破产法空间效力范围的扩大化使得管理人较清算组有着更重大的职责,具有国际化的色彩。

(二)时间效力范围朝阳化

法律的时间效力范围是指法律规范的有效期间。早在1986年通过的旧破产法就对国有企业的破产作了规定,这部法律对规范我国企业破产行为,审理企业破产案件发挥了重要作用。但是,随着市场经济体制的逐步确立与国有企业改革的深化,我国企业破产出现了一些新情况,旧破产法已经无法适应我国目前经济的发展与企业的改制。因此,我国于2006年8月27日通过了新破产法。新破产法明确规定其自2007年6月1日起施行,法律的施行日期是指法律生效的日期,即其自2007年6月1日起产生法律效力。新破产法的通过与施行日期之间相隔九个多月,之所以这样规定,是考虑到企业破产法专业性强,为了使广大公民、组织与有关机构、部门能够充分地学习、理解、掌握新破产法,从而保证其能够得到有效的遵守与执行。同时,在新破产法通过以前,有关的部门与机构为规范企业破产行为,颁布了一系列的规定,这些规定都需要时间来进行清理,以废除或修改那些与新破产法相抵触的规定。此外,新破产法规定的一些措施、制度等,需要一系列配套规定予以具体化,有关部门与机构也需要时间作出具体的规定。随着旧破产法的废止与新破产法的实施,新破产法的管理人制度有着更强的生命力,这一朝阳制度将逐渐取代旧破产法清算组这一夕阳制度。

(三)对象效力范围市场化

法律对象效力范围是指法律对主体的效力,即一国法律规范可以适用的主体范围,对哪些主体有效。首先,根据旧破产法的规定,其仅适用于全民所有制企业。在国有企业进行产权制度改革前,全民所有制企业也叫国有企业,在20世纪90年代的产权制度改革之后,国有企业包括国有独资企业与国有控股企业,改革后的国有企业的范围要大于改革前的全民所有制企业的范围。旧破产法一方面规定了公用企业和与国计民生有重大关系的企业同其他国有企业一样,都具有破产能力;另一方面考虑其特殊性,对其破产进行了限制。同时,根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百四十条的规定,联营企业中联营各方均为国有企业的,应适用旧破产法。然而在过去的二十多年里,我国市场经济与民主法制建设逐步完善,经济主体已出现多元化趋势。旧破产法将其适用范围仅仅局限于国有企业的规定显然已经无法适应现实的需要。我国新破产法适应形势的发展,对其对象效力范围作出了全新的规定。新破产法规定,除已经确定按照政策性破产政策实施破产的国有企业外,其他国有企业法人的破产应适用新破产法。其次,关于金融机构破产的法律适用问题,旧破产法并没有特殊的规定。而新破产法首次将商业银行、证券公司、保险公司等金融机构的破产纳入到适用范围之中,但是由于这些金融机构的重要性与特殊性,新破产法采取了折衷适用的方式。此外,根据新破产法第一百三十五条的规定,如果其他法律规定企业法人以外的组织的清算,属于破产清算的,参照适用新破产法规定的程序。如《合伙企业法》、《民办教育促进法》等都有破产程序的相关规定,其中属于破产清算的,都应参照适用新破产法规定的破产程序。因此,新破产法的调整范围要广得多,因而作为新破产法一项重要制度的管理人制度也可以在更广阔的空间发挥作用。

三、构成模式科学化

根据旧破产法第二十四条的规定,清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定。旧破产法这种以政府官员为主体的清算组构成模式有着较强的行政色彩,其目的是为在一些问题(如职工安置)的处理上得到政府部门的行政协助。但是,破产清算工作具有法律责任重大、专业性强、工作强度高、期间漫长等特点,因此,这种构成模式在司法实践中产生了诸多问题,往往不但实现不了这一构成模式的价值目标,而且还产生了诸多不可调和的价值冲突。并且,这种单一的构成模式也无法适应司法实践中破产案件的多样性。因此,新破产法坚持理性、和谐、与时俱进的价值准则,从管理人的资格条件与资格形式两个方面对旧破产法清算组的构成模式进行了创新。

在资格条件方面,新破产法第二十四条规定,管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。人民法院根据债务人的实际情况,可以在征询有关社会中介机构的意见后,指定该机构具备相关专业知识并取得执业资格的人员担任管理人。有下列情形之一的,不得担任管理人:(一)因故意犯罪受过刑事处罚;(二)曾被吊销相关专业执业证书;(三)与本案有利害关系;(四)人民法院认为不宜担任管理人的其他情形。个人担任管理人的,应当参加执业责任保险。从上述规定可以看出,担任管理人的消极资格是不得具有新破产法第二十四条规定的四种法定情形,积极资格是需要具备相关专业知识并取得执业资格。个人担任管理人的,应当参加执业责任保险。而旧破产法关于清算组资格方面只有一条相应规定,即清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定。相对于清算组,管理人的资格条件一般都要求具备相关专业知识与业务经验,并且应当有充足的时间与精力专门负责破产事务,因此,管理人能够更好地处理好破产事务。

在资格形式方面,新破产法第二十四条规定,管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。人民法院根据债务人的实际情况,可以在征询有关社会中介机构的意见后,指定该机构具备相关专业知识并取得执业资格的人员担任管理人。可以看出,管理人可由清算组或中介机构担任,也可以由个人担任。在企业破产程序中,有的案件法律事实清楚,法律关系清晰,法律适用明确,对于这类破产案件,仍然由清算组来担任管理人可能费用过高,增加了破产成本。因此,出于效率与经济的考虑,人民法院可以指定依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任,还可以根据债务人的实际情况,在征询有关社会中介机构的意见后,指定该机构具备相关专业知识并取得执业资格的人员担任管理人。而旧破产法中规定的清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定,这种单一的构成模式显然无法适应复杂与多样的破产案件。

通过新破产法中的管理人制度,可以看出新破产法是一部体现与尊重市场经济规律的法律,预示着我国的破产法律制定与法律适用正朝着更为科学、民主的方向发展。被誉为经济宪法的新破产法的出台,将更为有效地维护我国市场经济秩序;新破产法中的管理人制度也将更好地成为债权人、债务人合法权益的保障者。