酒泉市人民政府办公室关于批转市财政局市劳动和社会保障局《酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法(暂行)》的通知

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酒泉市人民政府办公室关于批转市财政局市劳动和社会保障局《酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法(暂行)》的通知

甘肃省酒泉市人民政府办公室


酒泉市人民政府办公室关于批转市财政局市劳动和社会保障局《酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法(暂行)》的通知

酒政办发〔2009〕70号


各县(市、区)政府,市政府各部门、各单位,驻酒有关单位:
  市财政局、市劳动和社会保障局《酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法(暂行)》已经市政府同意。现予批转,请认真贯彻执行。

  二○○九年三月二十四日


  酒泉市创业促就业小额担保贷款管理办法(暂行)

  (市财政局 市劳动和社会保障局)

  第一章 总 则

  第一条 为了推动创业促就业工作,扶持城乡各类人员创业和促进中小企业发展,根据《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》(国办发〔2006〕90号)、《中国人民银行 财政部 人力资源与社会保障部关于进一步改进小额担保贷款管理积极推动创业促就业的通知》(银发〔2008〕238号)、《甘肃省人民政府关于进一步做好促进就业工作的通知》(甘政发〔2008〕56号)精神,结合我市实际情况,特制定本办法。
  第二条 酒泉市范围内符合贷款条件的个体经营者和中小企业等创业主体,适用本办法。
  第三条 小额担保贷款经办银行是指开办小额担保贷款的国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村合作银行等金融机构(以下简称经办银行)。
  第四条 市创业促就业小额贷款担保中心设在市就业服务局(以下简称担保中心)。
  第五条 成立由市劳动和社会保障局、财政局、中小企业局、农牧局、审计局、就业局等相关部门和经办银行负责人组成的企业小额担保贷款审核委员会;实行担保中心考查、初审,贷款审核委员会审核,经办银行发放贷款的工作机制。
  第六条 小额担保贷款重点扶持城乡劳动者个人创业项目,特别是农业产业化经营企业、商贸流通等服务企业。

  第二章 贷款对象和条件

  第七条 具有酒泉本地户口,有固定的经营场所和一定的自有资金,年龄在60岁以内(退休人员除外),持《就业失业登记证》或其他有效证件的城镇就业转失业人员、城镇其他失业人员、未就业的城镇复员转业退役军人、大中专院校毕业生、失地农民、回乡创业农民工、就业困难人员、有创业愿望的城乡妇女并在工商部门注册登记从事个体经营的人员,均可申请小额担保贷款。
  第八条 酒泉市境内有固定经营场所和一定自有资金,有持续经营能力,财务和经营状况良好,经营项目符合国家有关政策、法规的中小企业均可申请小额担保贷款。对当年新招用就业人员达到企业现有在职职工总数30%(超过100人的企业达15%)以上、并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型小企业,优先给予小额贷款支持。
  第九条 鼓励企业稳定劳动关系,对当年不裁员、不减薪并符合贷款条件的企业优先提供小额担保贷款;对上年裁员超过20人或裁员超过职工人数10%的企业,不提供小额担保贷款。

  第三章 贷款期限和额度

  第十条 个人小额担保贷款发放额度最高为5万元,贷款期限不超过2年。
  第十一条 企业贷款额度由市、县(市、区)企业小额担保贷款审核委员会根据企业经营和信用情况及用工人数合理确定,贷款期限不超过2年。从业人员在30人以下的,贷款额度一般掌握在人民币50万元以内;从业人员在30—60人的,贷款额度一般掌握在人民币100万元以内;从业人员在60—100人的,贷款额度一般掌握在人民币150万元以内;从业人员在100人以上的,贷款额度一般掌握在人民币200万元以内。
  第十二条 创业成功、按期足额偿还贷款、诚信度高的借款人和吸纳就业人员多、按期还款、有持续经营能力、贷款使用效益好的劳动密集型小企业,可再次申请贷款。

  第四章 贷款程序

  第十三条 个人贷款应向市、县(市、区)担保中心提出书面申请并提交相关材料,填写《酒泉市个人小额担保贷款申请审核表》,担保中心经过实地考查,对贷款人提交材料进行审核,经审核符合贷款条件的,由担保机构推荐,经办银行给予核贷。
  第十四条 个人贷款需提交下列材料:
  (一)个人就业情况证明(《就业失业登记证》、军人退出现役有效证件、大中专院校毕业生《毕业证书》、社区和乡(镇)政府证明)原件及复印件;
  (二)本人常住户口、居民身份证复印件;
  (三)本人工商营业执照、税务登记证副本原件及复印件和贷款项目的有效材料;
  (四)有一名反担保人的相关材料。
  第十五条 酒泉市范围内机关、事业单位工作人员和经营良好、收入稳定的企业员工可自愿用自己的工资收入为贷款人提供反担保。
  第十六条 企业贷款应向市担保中心提出书面申请,并提交相关材料,填写《酒泉市企业小额担保贷款申请审核表》,经担保中心考查、初审后,提交企业小额担保贷款审核委员会审核。经审核符合贷款条件的,经办银行给予核贷。县(市、区)需要向市担保中心申请小额担保贷款的,可按照县(市、区)向市财政小额担保贷款风险基金帐户注入小额担保贷款风险基金的数额,以1:5的比例确定贷款额度。具体申贷程序由县(市、区)担保机构考察、初审后,推荐市担保中心按企业贷款程序放贷。
  第十七条 中小企业贷款需提交下列材料:
  (一)企业营业执照、税务登记证副本原件及复印件;
  (二)法人代表居民身份证复印件;
  (三)经营场所的产权证或租赁合同原件及复印件;
  (四)企业职工花名册;
  (五)与职工签订的劳动合同原件及复印件;
  (六)企业为招用的职工缴纳社会保险费凭证。
  第十八条 对申请贷款资料完备、符合贷款条件的个人和企业,市、县(市、区)担保中心分别在7个工作日和15个工作日内完成对其申请贷款的初审、考查及审核工作。

  第五章 贷款利率和贴息

  第十九条 按照《甘肃省人民政府关于进一步加强就业再就业工作的通知》(甘政发〔2005〕96号)规定,对城乡各类创业人员从事微利项目的小额担保贷款利息由中央财政据实全额贴息。
  第二十条 对当年新招用就业人员达到企业现有在职职工总数30%(超过100人的企业达15%)以上、并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型中小企业贷款(除国家政策不予鼓励的企业外),按照《中国人民银行 财政部 人力资源与社会保障部关于进一步改进小额担保贷款管理积极推动创业促就业的通知》(银发〔2008〕238号)规定,给予同期国家基准利率50%的贴息。
  第二十一条 对享受国家贴息政策的中小企业贷款,贷款发生的呆坏账损失按照《中国人民银行 财政部 劳动和社会保障部关于进一下推进下岗失业人员小额担保贷款工作的通知》(银发〔2004〕51号)规定执行。对不享受贴息政策的企业贷款,贷款发生的呆坏账损失,财政部门不再承担损失补偿。
  第二十二条 对不享受国家贴息政策的中小企业贷款,贷款利率按照中国人民银行确定的贷款利率执行。由市、县(市、区)财政按同期贷款利率的50%以内给予贴息。担保机构按银行同期贷款利率收取担保费,基准担保费率可按银行同期贷款利率的50%执行,具体担保费率可依项目风险程度在基准费率基础上上下浮动30%—50%。担保费由经办银行发放贷款时代收并划转财政小额担保贷款风险基金专户。

  第六章 贷款管理

  第二十三条 加强贷款后跟踪服务管理工作。担保中心和经办银行定期或不定期对贷款使用及生产经营情况进行调查,及时了解贷款发放后的资金使用情况,对可能影响到贷款不能按期归还的,要做到早知情、早防范,化解贷款风险。贷款企业每年要向担保中心报告吸纳就业人员情况和企业生产经营情况,并提交职工花名册、劳动合同和缴纳社会保险费的有关凭证。
  第二十四条 对违反程序发放贷款或贷款条件把关不严、贷款资料审核不实造成担保基金损失的,应追究相关领导和工作人员的责任;对逾期的小额担保贷款,反担保人承担连带责任;对贷款人或企业因经营不善、造成企业关闭破产确实无法收回贷款造成的损失,市担保中心和经办银行可根据《物权法》、《担保法》和《企业破产法》等有关法律法规规定追偿。
  第二十五条 财政部门对小额担保贷款风险基金专户储存,加强管理,及时拨付贴息资金,积极支持经办银行开展小额担保贷款业务,防范和控制风险,加强对贷款风险基金和财政贴息的监督检查,确保政策落实到位;劳动和社会保障部门加强小额担保贷款政策落实的督查,依据有关规定审查确认享受贴息政策的贷款主体资格,指导担保中心开展业务;担保中心按照本办法规定,做好资格审查,为符合条件的人员和企业提供信用担保。
  第二十六条 本办法由市财政局和市劳动和社会保障局负责解释,自下文之日起执行。




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            房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

 王德山 姜晓琳

内容提要:房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词:买卖合同 降价 补偿差额

近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:
第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。
综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:
(一)房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。
(二)开发商单方承诺
除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。 因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。
(三)买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
(注:原文发表在《商业时代》2009年第19期)

作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
姜晓琳,女,1983年8月生,汉族,山东日照人
首都经贸大学法学院,2007级民商法硕士研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编: 100070
电 话:(010)83952248(办),13701207656
电子邮箱:wdsh368@sohu.com

2007年食糖进口关税配额申请和分配细则

商务部


商务部公告2006年第76号 2007年食糖进口关税配额申请和分配细则



【发布单位】商务部
  【发布文号】公告2006年第76号
  【发布日期】2006-09-29




根据《农产品进口关税配额管理暂行办法》(商务部、国家发展和改革委员会令二○○三年第4号),制定了《2007年食糖进口关税配额申请和分配细则》,现予以公告。





二○○六年九月二十九日



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2007年食糖进口关税配额申请和分配细则





  根据《农产品进口关税配额管理暂行办法》(商务部、国家发展和改革委员会令二○○三年第4号),现将2007年食糖关税配额数量、申领条件和分配细则公告如下:



  一、2007年食糖进口关税配额量为194.5万吨,其中70%为国营贸易。



  二、食糖进口关税配额申请者的基本条件为:2006年10月1日前在工商管理部门登记注册并按规定通过了工商部门最近一次年度审验;2004至2006年在海关、外汇、工商、税务、质检方面涉及食糖进口无违规记录;没有违反《农产品进口关税配额管理暂行办法》的行为。



  在具备上述条件的前提下,配额申请者还必须满足下列条件之一:

1、国营贸易企业;

2、具有国家储备职能的中央企业;

3、2006年有食糖进口实绩的企业;

4、日加工原糖600吨以上(含600吨)、注册资金1000万元以上(含1000万元)、年销售额2亿元以上(含2亿元)的制糖企业;

5、以食糖为原料从事加工贸易的企业。



  三、关税配额申请者需提供如下材料:



1、农产品进口关税配额申请报告;

2、农产品进口关税配额申请表;

3、按规定通过工商部门最近一次年度审验的企业法人营业执照(副本)复印件;

4、有资质的会计师事务所出具的企业2005年度审计报告或办理2005年税务年检时提交的“2005年增值税一般纳税人年审登记表”复印件。

  有进口实绩的申请者只需提供以上1-3项规定的材料;新申请企业需提供以上规定的全部材料。如新申请企业属2005年以后建成投产的,还需提供主管部门对建设项目的可行性研究报告批复文件(或项目建议书批复文件)以及竣工验收报告。



  四、食糖进口关税配额分配的基本原则是根据上年进口实绩、生产能力、销售额及其他相关商业标准。



(一) 如供分配的进口关税配额量能够满足符合条件申请者的申请总量,则按申请者申请数量分配关税配额量。

(二) 如供分配的进口关税配额量不能满足符合条件申请者的申请总量,则有进口实绩的申请者,可优先获得以上一年进口实绩为基数的等比例配额;无进口实绩的申请者,将以申请者加工能力及销售额为主要依据,在无实绩申请者间按比例分配进口关税配额量,申请数量低于按比例分配数量的,则按申请数量分配。



  五、2007年食糖进口关税配额申请时间为2006年10月15日至30日。申请者须在上述时间内向工商注册地所在商务部授权机构提交申请。配额申请者可到商务部授权机构领取或从商务部网站http://www.mofcom.gov.cn/下载(复印)《农产品进口关税配额申请表》(见附件1)。



  六、商务部授权机构负责受理本地区内注册企业的申请,并于2006年11月30日前将符合上述条件的企业申请送达商务部,同时抄报国家发展改革委。



  七、商务部于2007年1月1日前通过授权机构向最终用户发放《农产品进口关税配额证》。





附件1:农产品进口关税配额申请表

  2:2007年食糖进口税目、税率表



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 附件1:



农产品进口关税配额申请表



申请企业盖章 : 企业法人代表签字:

企业名称:

申请配额名称:
□2006年有该农产品一般贸易进口实绩者
□2006年有该农产品加工贸易进口实绩者
□2006年无该农产品进口实绩者

一般贸易
申请数量:
加工贸易
申请数量:

报关口岸:① ②
报关口岸:① ②

企业注册地址:

注册资本:
工商注册号:
联系电话:

企业性质:
□国有 □股份制 □民营 □外商投资

企业类型:
□生产企业 □贸易企业

以下由生产企业填写:

2005年企业产品

及生产能力
产品名称:
所需进口农产品名称:

日产量(吨):
日使用量(吨):

年产量(吨):
年使用量(吨):

该产品年销售额(万元):

以下由有加工贸易进口实绩的企业填写:

2005 年加工贸易

配 额
申领到配额量(吨):
2006 年加工贸易配 额
已申领到配额量(吨):

实际进口量(吨):
已完成进口量(吨):

以下由有一般贸易进口实绩的企业填写(不包括代理进口):

2005年一般贸易配额
分配量(吨):


2006年一般

贸易配额


分配量(吨):

实际进口量(吨):
1-9月进口量(吨):

调整期退回量(吨):
调整期退回量(吨):

是否同意对外提供本企业基本信息和配额申领数量 □ 是 □ 否

授权机构审核意见:



  

 填制说明:

   1、“2005年企业产品及生产能力”:指以申请农产品配额为主要原料生产的产品及生产能力。

  

   2、“日、年产量”及“日、年使用量”:指企业2005年日、年生产产量及对食糖的日、年使用量。





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 附件2:

2007年食糖进口税目、税率表



税则号列
货 品 名 称
税率(%)

配额外
配额内

最惠国
普通

17011100
未加香料及着色剂的甘蔗原糖
50
125
15

17011200
未加香料及着色剂的甜菜原糖
50
125
15

17019100
加有香料或着色剂的原糖
50
125
15

17019910
砂糖
50
125
15

17019920
绵白糖
50
125
15

17019990
其他精制糖
50
125
15