沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




河北省石家庄市人大常委会


石家庄市国家建设征用土地管理办法（修正）
2007-11-29 10:40:09
（１９９２年２月２２日河北省石家庄市第七届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过　１９９２年４月２５日河北省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准　１９９４年４月２９日河北省石家庄市第九届人民代表大会常务委员会第五次会议修正　１９９４年６月２８日河北省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议批准）




第一章　总　则
　　第一条　为加强国家建设用地管理，保护土地资源，保障国家建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《河北省土地管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　在本市行政区域内，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需征用集体所有土地的，按本办法规定的手续办理。使用国有土地的，按国家、省、市有关规定办理国有土地使用权出让手续。
　　第三条　国家建设用地实行统一征用，统一出让，任何单位或个人不得以任何形式擅自占用国有或集体所有土地。
　　第四条　国家建设需征用土地的，应当节约用地，合理用地，并依法予以补偿。
　　被征用土地的单位必须服从国家建设需要，不得阻挠依法征用、出让土地工作。
　　各级人民政府及其工作人员，应当依法办事，禁止强行先占后征。
　　第五条　县（市）以上人民政府土地管理部门负责本行政区域内国家建设用地统一征用、统一出让工作。
第二章　征用土地
　　第六条　国家建设用地，实行计划管理，用地单位需持项目有关文件，在当年９月底前向所在地县（市）、区土地管理部门申请下年度用地计划。
　　市土地管理部门会同市计委对县（市）、区土地管理部门汇总的用地计划进行审查，并向省主管部门申报下年度用地计划指标。
　　对未预报计划，而又需要建设用地的重点项目，可以按程序补报。
　　第七条　市土地管理部门根据省下达我市的用地指标，依据用地单位申请用地计划的证件和基建计划，核发《用地指标通知书》。
　　第八条　用地单位持国家批准建设项目的有关文件，到规划管理部门申请定点，取得《建设用地规划许可证》。
　　第九条　用地单位持下列资料到所在县（市）、区土地管理部门申请办理用地审批手续。
　　（一）《用地指标通知书》；
　　（二）《建设用地规划许可证》；
　　（三）基建计划、可行性报告、初步设计批复文件；
　　（四）建设项目地理位置图，总平面布置图，改造、扩建单位附原厂区现状图；
　　（五）占用河道、河堤和护堤地、国营林场、集体林地的，附有关主管部门的批准文件；
　　（六）其他有关文件。
　　第十条　土地管理部门与被征用土地的单位，签订征用土地协议书。
　　第十一条　征用集体所有的土地，用地单位按规定分别缴纳耕地占用税、旧城改造费、新菜田开发基金、土地管理费等税费。
　　第十二条　土地管理部门应自预收税费之日起十五日内按规定的审批权限予以批复或向上级申报。经批准后，五日内办结征用手续，并核发土地使用证件。
　　第十三条　用地单位在办理征用土地拨款手续时，应向银行提交经土地管理部门核准的协议书和收费通知书。银行应按协议书和收费通知书规定的款额办理手续。
　　第十四条　征用土地，由县（市）以上土地管理部门组织有关单位实地丈量界定。
　　第十五条　用地单位应自项目竣工之日起三个月内向有关部门申请验收。土地管理部门应对批准的建设项目占地面积和用途进行核查。
　　第十六条　征用土地审批权限为：
　　（一）县（市）人民政府有权批准征用三亩以下耕地，十亩以下的其他土地，并逐级报省土地管理部门备案。
　　（二）市人民政府有权批准征用十亩以下耕地，二十亩以下的其他土地，并报省土地管理部门备案。超过限额的，报省人民政府审批。
　　第十七条　旧城区改建用地，属国有土地的，由土地管理部门收回被拆迁单位或个人的土地使用权，依法办理权属变更登记和出让手续；属集体所有的土地，办理征地手续。
　　第十八条　建设项目所需土地应根据总体设计一次申报批准，不得划整为零。分期建设的项目应分期征地，不得先征待用，多征少用。
　　跨县（市）、区的铁路、公路和输油、输气、输水、输电管线等建设用地的，可以分段报批。
　　第十九条　改建、扩建工程应充分利用旧场地。确需新征地的，按征地程序办理。
　　第二十条　抢险、救灾、紧急军事行动急需用地的可先行使用，但事后必须按规定办理补偿和用地手续。
　　第二十一条　建设单位因施工需要，在征用的土地范围外需要增加临时用地的，应当向当地县级人民政府土地管理部门提出临时用地申请，报同级人民政府批准。在城市规划区内需要增加临时用地的，应当先向城市规划行政主管部门提出定点申请，经审查同意后，向土地管理部门提出临时用地申请。
　　架设地上线路、铺设地下管线、建设其他地下工程、进行地质勘探等，需要临时使用土地的，由市、县（市）人民政府批准，并按前款规定办理审批手续。
　　第二十二条　在临时占用的土地上，不得构筑永久性建筑物。临时占地不得超过二年，确需延长时，应按本办法第二十一条的规定报批。
　　第二十三条　国家建设需要使用从事农副业生产的国有土地，按国家有关法规和本办法规定的用地审批权限办理。
　　第二十四条　国家建设应严格控制占用基本农田保护区的耕地，确需占用的，按《河北省基本农田保护条例》的有关规定执行。
　　第二十五条　国有企业、城市集体所有制企业与农业集体经济组织共同兴办联营企业，需使用集体所有的土地的，按《河北省土地管理条例》第二十五条的规定办理。
　　第二十六条　“三资”企业建设用地和外商投资开发经营成片土地，按有关法规办理。
第三章　补偿和安置
　　第二十七条　国家建设征用土地，用地单位必须支付土地补偿费和安置补助费。
　　土地补偿费和安置补助费的标准，依照《中华人民共和国土地管理法》、《河北省土地管理条例》有关规定办理。在执行中，可以根据实际情况具体掌握。
　　青苗和附着物补偿费，由土地管理部门按市人民政府的规定办理。
　　征用没有收益的土地，不支付安置补助费。
　　第二十八条　国家建设需要收回农业集体经济组织耕种的国有土地，按照国家法律、法规有关规定办理。
　　第二十九条　临时占用耕地的，按该地年产值和实际占用期限给予补偿。占用期满，由用地单位负责恢复耕种条件，或支付复耕所需费用。
　　第三十条　公路及水利工程建设征用土地的补偿费和安置补助费标准，按国务院和省人民政府的有关规定办理。
　　第三十一条　被征地单位因国家建设征地出现剩余劳动力时，充分利用土地补偿费和安置补助费，发展农副业生产和兴办乡（镇）、村企业等途径加以安置。劳动部门应通过劳动力市场协助安排剩余劳动力就业，用地单位也应积极帮助扶持。用地单位有条件的，要尽力安排被征地单位符合条件的剩余劳动力到本单位就业。
第四章　法律责任
　　第三十二条　未经批准或骗取批准，非法占用土地的，注销骗取的证件，责令退还非法占用的土地，限其拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并按非法占用土地每平方米五元至十五元处以罚款；对非法占地单位的主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
　　超过批准的用地数量占用土地的，多占的土地按照非法占用土地处理。
　　第三十三条　买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并对当事人按非法所得百分之十至百分之五十处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
　　第三十四条　依据本办法第三十二条、第三十三条规定，受到限期拆除新建的建筑物和其他设施处罚的单位和个人继续施工的，作出处罚的机关有权对继续施工的设备、建筑材料予以查封，拒绝和阻碍土地管理工作人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚。
　　第三十五条　改建旧城区的单位，有违反本办法第十七条规定的，依照本办法第三十三条的规定，予以处罚。
　　第三十六条　征而未用的耕地荒芜满半年的，应允许农民耕种，但所有权不变；征而未用的耕地荒芜满一年的，按该耕地前三年平均每亩年产值，由县（市）、区土地管理部门罚款；连续荒芜两年以上的加倍罚款，并收回其土地使用权，由原批准用地的机关另行安排使用。
　　第三十七条　被征地单位无理取闹，阻挠土地征用，除责令交出土地外，并按每平方米五角至一元处以罚款。当事人是国家工作人员的，由所在单位和主管上级机关给予行政处分。
　　违反本办法索取或支付的征地费，由土地管理部门予以没收。
　　第三十八条　临时占地期满不归还的，由土地管理部门收回土地使用权，注销《临时用地许可证》。拒不交还土地的，责令用地单位限期交还土地，并按非法使用土地每平方米五元以下处以罚款。
　　第三十九条　无权批准征用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地和化整为零批准用地的，批准文件无效。对非法批准占用土地的单位主管人员或个人由其所在单位或者上级机关给予行政处分；收受贿赂的，依照《刑法》有关规定追究刑事责任。非法批准占用的土地依照非法占用土地处理。
　　第四十条　上级单位或其他单位非法占用被征地单位的土地补偿费和安置补助费的，责令退赔，并可按非法占用额百分之十至百分之三十处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分；对据为己有或私分的，以贪污论处。
　　第四十一条　罚没款、物由土地管理部门收缴。罚款必须在罚款通知书下达之日起三十日内交纳，逾期不交的，每日加收相当于罚款额千分之三的滞纳金。
　　罚款、滞纳金和没收物品按国家规定上缴。
　　第四十二条　有关人员在征地过程中，有贪污、行贿、受贿、敲诈勒索或者煽动群众闹事、阻挠国家建设，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
　　第四十三条　土地管理工作人员违反土地管理法律、法规，弄虚作假，不按期办理征用手续，受贿索贿，以权谋私的，按管理权限对直接责任人员给予行政处分，并收缴非法所得；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
　　第四十四条　对按照本办法所作出的行政处罚不服的，可在处罚决定送达之日起十五日内向上级复议机关申请复议或向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章　附　则
　　第四十五条　县（市）、区属以上集体所有制企业单位建设用地，按照本办法执行
　　第四十六条　本办法具体应用的问题由市土地管理部门解释。
　　第四十七条　本办法自公布之日起施行。
　　附：石家庄市国家建设用地管理暂行办法修正案
　　（１９９４年４月２９日河北省石家庄市第九届人民代表大会常务委员会第五次会议修正　１９９４年６月２８日河北省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议批准）
　　一、题目修改为：“石家庄市国家建设征用土地管理办法。”
　　二、第一条修改为：“加强国家建设用地管理，保护土地资源，保障国家建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《河北省土地管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。”
　　三、第二条修改为：“在本市行政区域内，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需征用集体所有土地的，按本办法规定的手续办理。使用国有土地的，按国家、省、市有关规定办理国有土地使用权出让手续。”
　　四、第三条修改为：“国家建设用地实行统一征用，统一出让，任何单位或个人不得以任何形式擅自占用国有或集体所有土地。”
　　五、第四条修改为：“国家建设需征用土地的，应当节约用地，合理用地，并依法予以补偿。
　　被征用土地的单位必须服从国家建设需要，不得阻挠依法征用、出让土地工作。
　　各级人民政府及其工作人员，应当依法办事，禁止强行先占后征。”
　　六、第五条将“县级以上人民政府”修改为“县（市）以上人民政府”；将“划拨”二字修改为“统一出让”。
　　七、第二章题目修改为：“征用土地”。
　　八、第六条第一款、第二款中“县、区”修改为“县（市）、区”；“土地管理局”修改为“土地管理部门”。
　　九、第八条修改为：“用地单位持国家批准建设项目的有关文件，到规划管理部门申请定点，取得《建设用地规划许可证》。”
　　十、第九条第一款修改为：“用地单位持下列资料到所在县（市）、区土地管理部门申请办理用地审批手续。”
　　十一、第十条修改为：“土地管理部门与被征用土地的单位，签订征用土地协议书。”
　　十二、第十一条修改为：“征用集体所有的土地，用地单位按规定分别缴纳耕地占用税、旧城改造费、新菜田开发基金、土地管理费等税费。”
　　十三、第十二条修改为：“土地管理部门应自预收税费之日起十五日内按规定的审批权限予以批复或向上级申报。经批准后，五日内办结征用手续，并核发土地使用证件。”
　　十四、第十三条删去“划拨”二字。
　　十五、第十四条删去“划拨”二字；“土地管理局”改为“土地管理部门”。
　　十六、第十五条“土地管理局”改为“土地管理部门”；删去“经查合格的，土地管理局签发《国有土地使用证》。”
　　十七、第十六条删去两处“划拨”二字。第一项修改为“县（市）人民政府”；“土地管理局”改为“土地管理部门”。
　　十八、第十七条修改为：“旧城区改建用地，属国有土地的，由土地管理部门收回被拆迁单位或个人的土地使用权，依法办理权属变更登记和出让手续；属集体所有的土地，办理征地手续。”
　　十九、第十八条第二款中“县、区”修改为“县（市）、区”；“输水”字后增“输电”。
　　二十、第二十一条第一款修改为：“建设单位因施工需要，在征用的土地范围外需要增加临时用地的，应当向当地县级人民政府土地管理部门提出临时用地申请，报同级人民政府批准。在城市规划区内需要增加临时用地的，应当先向城市规划行政主管部门提出定点申请，经审查同意后，向土地管理部门提出临时用地申请。”
　　第二款中的“市、县”修改为“市、县（市）”。
　　二十一、第二十二条修改为：“在临时占用的土地上，不得构筑永久性建筑物。临时占地不得超过二年，确需延长时，应按本办法第二十一条的规定报批。”
　　二十二、第二十三条“需要划拨”修改为“需要使用”。
　　二十三、第二十四条修改为：“国家建设应严格控制占用基本农田保护区的耕地，确需占用的，按《河北省基本农田保护条例》的有关规定执行。”
　　二十四、第二十五条“全民所有制企业”修改为“国有企业”。
　　二十五、第二十七条修改为：“国家建设征用土地，用地单位必须支付土地补偿费和安置补助费。
　　土地补偿费和安置补助费的标准，依照《土地管理法》、《河北省土地管理条例》有关规定办理。在执行中，可以根据实际情况具体掌握。
　　青苗和附着物补偿费，由土地管理部门按市人民政府的规定办理。
　　征用没有收益的土地，不支付安置补助费。”
　　二十六、删去第二十八、第二十九条。
　　二十七、原第三十三条作为第三十一条修改为：“被征地单位因国家建设征地出现剩余劳动力时，应充分利用土地补偿费和安置补助费，发展农副业生产和兴办乡（镇）、村企业等途径加以安置。劳动部门应通过劳动力市场协助安排剩余劳动力就业，用地单位也应积极帮助扶持。用地单位有条件的，要尽力安排被征地单位符合条件的剩余劳动力到本单位就业。”
　　二十八、原第三十六条作为第三十四条，其中“依据本办法第三十四条、第三十五条规定”修改为“依据本办法第三十二条、第三十三条规定”；最后一句修改为：“由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚。”
　　二十九、原第三十七条作为第三十五条；条文中的“第三十五条”修改为“第三十三条”。
　　三十、原第三十八条作为第三十六条修改为：“征而未用的耕地荒芜满半年的，应允许农民耕种，但所有权不变；征而未用的耕地荒芜满一年的，按该耕地前三年平均每亩年产值，由县（市）、区土地管理部门罚款；连续荒芜两年以上的加倍罚款，并收回其土地使用权，由原批准用地的机关另行安排使用。”
　　三十一、原第三十九条第一款作为第三十七条第一款修改为：“被征地单位无理取闹，阻挠土地征用，除责令交出土地外，并按每平方米五角至一元处以罚款。当事人是国家工作人员的，由所在单位和主管上级机关给予行政处分。”
　　三十二、原第四十一条作为第三十九条，删去“划拨”二字。
　　三十三、原第四十二条作为第四十条。
　　三十四、原第四十四条作为第四十一条，将“土地管理局”改为“土地管理部门”。
　　三十五、原第四十三条作为第四十二条修改为：“有关人员在征地过程中，有贪污、行贿、受贿、敲诈勒索或者煽动闹事、阻挠国家建设，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。”
　　三十六、原第四十六条作为第四十三条修改为：“土地管理工作人员违反土地管理法律、法规，弄虚作假，不按期办理征用手续，受贿索贿，以权谋私的，按管理权限对直接责任人员给予行政处分，并收缴非法所得；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。”
　　三十七、原第四十五条作为第四十四条修改为：“对按照本办法所作出的行政处罚不服的，可在处罚决定送达之日起十五日内向上级复议机关申请复议或向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”
　　三十八、原第四十七条作为第四十五条，“县、区”修改为“县（市）、区”。
　　三十九、原第四十九条作为第四十七条修改为：“本办法自公布之日起施行。”