房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用

武志国


　　本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款，只要存在违约事实，那么违约金的计算标准是很明确，很容易计算的。

　　一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕７号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

　　自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后，其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。

　　实践中，各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主　管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能，也就使违约金的计算变得简单容易操作。

　　二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法

　　2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）规定如下：

　　第五条 甲方逾期交付商品房的处理
　　除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在 90 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
　　如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第 1 种约定，追究甲方违约责任：
　　1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
　　2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。
　　3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　有法官和律师认为，假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天（超过90天时），那么开发商的违约责任应当是：先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息，然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱，共承担20天的违约金。笔者对此观点（简称“累加观点”）很难理解，但是考虑到有一些人持有如此看法，有些多余又专门分析一下。

　　笔者以为，《天津市商品房买卖合同》示范文本，基于公平合理的原则，根据违约时间的长短分别按两种情形处理（“逾期在 日内”和“逾期超过 日”），第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定，对于第二种情形也给了两种以上的选择（包括合同继续履行和购房人解除合同），因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理，人民银行同期贷款基准利率为4.86%（年利率），折算为日利率为0.0133%（日万分之1.33），这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降，有为《天津市商品房买卖合同》的本意，“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此，“累加观点”确实站不住脚！另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。

《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任。　
　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：
　　1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
　　(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行；
　　(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
　　2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

《重庆市商品房买卖合同》（2008年8月1日启用）
　　第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第 1 种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1）逾期在 日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
　　2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　三、关于逾期贷款利息的理解与适用

　　实践中，2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解，实践中也是有争议的：

吉林省辽源市人民政府


辽源市人民政府令



第６１号



《辽源市城镇职工生育保险实施办法》已经２００６年５月１０日市政府第１９次常务会议讨论通过，现予发布。



市 长 王兆华







２００６年６月２４日

　　

　　

　　第一章　总　则

　　第一条　为保障城镇职工生育和接受计划生育手术期间的基本生活和基本医疗需要，根据有关法律、法规及《吉林省城镇职工生育保险办法》（省政府第１８０号令），结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　我市市区内的城镇各类企业和机关、事业单位、社会团体、民办非企业单位、有雇工的个体工商户（以下称用人单位），应当按照本办法参加生育保险，为其职工、雇工（以下称职工）缴纳生育保险费。

　　第三条　市劳动保障行政部门负责我市的生育保险管理工作。

　　人口和计划生育、卫生、财政、审计等行政管理部门在各自职责范围内，负责生育保险的其他有关工作。

　　劳动保障行政部门所属的医疗保险经办机构，具体办理生育保险业务。

　　第四条　用人单位参加生育保险，按规定缴纳生育保险费，其职工符合计划生育政策的生育医疗项目和计划生育医疗项目，享受生育保险待遇。

　　凡参加生育保险并及时足额缴费职工所涉的符合生育医疗项目和计划生育医疗项目，医疗保险经办机构均应保证为其兑现生育保险待遇。

　　第二章　生育保险基金

　　第五条　生育保险基金由下列各项构成：

　　（一）用人单位缴纳的生育保险费；

　　（二）生育保险基金利息；

　　（三）延迟缴纳生育保险费的滞纳金；

　　（四）依法纳入生育保险基金的其他资金。

　　 第六条　生育保险费根据“以支定收，收支平衡”的原则筹集。用人单位缴纳生育保险费，以本单位上年度职工工资总额（有雇工的个体工商户按所在统筹地区上年度职工平均工资）作为缴费基数，缴费比例为职工工资总额的０．７％。

　　 机关和财政全额拨款事业单位生育保险缴费比例为职工工资总额的０．４％，由同级财政负担。

　　第七条　用人单位必须如实申报职工人数、工资总额，按时、足额缴纳生育保险费。职工个人不缴纳生育保险费。

　　第八条　生育保险基金统筹层次与基本医疗保险一致，用人单位应当按照属地管理原则参加生育保险。

　　第九条　生育保险基金用于下列支出：

　　（一）女职工休假期间的生育津贴；

　　（二）女职工生育医疗费用；

　　（三）职工计划生育手术医疗费用；

　　（四）独生子女父母退休时按规定享受的奖励费中的部分费用。

　　第十条　生育保险基金存入社会保障基金财政专户，专款专用。任何单位或者个人不得将生育保险基金挪作他用。

　　第十一条　劳动保障行政部门依法对生育保险费的征缴和生育保险基金的管理使用情况进行监督检查。

　　 财政、审计部门依法对生育保险基金的收支、管理情况进行监督。

　　第三章　生育保险待遇

　　 第十二条　用人单位女职工生育或中止妊娠，在下列休假时间内，享受生育津贴：

　　（一）女职工生育休假为９０天；难产的，增加休假１５天；多胞胎生育的，每多生育１个婴儿，增加休假１５天；晚育的，增加休假３０天。

　　（二）女职工怀孕８周以下（含８周）中止妊娠的，休假２１天；怀孕８周以上１６周以下（含１６周）中止妊娠的，休假３０天；怀孕１６周以上２８周以下（含２８周）中止妊娠的，休假４２天；怀孕２８周以上中止妊娠的，休假９０天。

　　 生育津贴标准按照女职工所在用人单位上年度职工月平均工资（有雇工的个体工商户按所在统筹地区上年度职工月平均工资）计发，从生育保险基金中支付。生育津贴低于女职工本人工资标准的，差额部分由用人单位补足。

　　机关和财政全额拨款事业单位女职工生育或中止妊娠，不享受生育津贴，休假期间工资由用人单位照发。

　　应当参加生育保险的职工，由于用人单位原因没有参加的，职工发生的生育费用由用人单位按照本办法规定支付。

　　第十三条　女职工在妊娠期、分娩期、产褥期内，因生育所发生的检查费、接生费、住院费、手术费、药费等生育医疗费用，从生育保险基金中支付。

　　女职工因生育引起并发症所发生的医疗费用，或者休假期间治疗其他疾病的医疗费用，不享受生育保险待遇，其费用按照基本医疗保险有关规定执行。

　　第十四条　职工实施下列计划生育手术所发生的医疗费用，从生育保险基金中支付：

　　（一）实施长效节育手术的；

　　（二）放置或者取出宫内节育器的；

　　（三）符合国家和省计划生育规定，实施长效节育手术后，又实施复通手术的；

　　（四）中止妊娠的（违反国家和省计划生育规定，无正当理由自行中止妊娠的除外）。

　　 因施行前款规定的计划生育手术引起并发症所发生的医疗费用，生育保险基金不予支付，由实施手术的医疗单位承担。

　　职工生育或者实施计划生育手术过程中因医疗事故发生的医疗费用，胚胎移植的医疗费用，违反国家和省计划生育规定生育或者实施生育手术的医疗费用，生育保险基金不予支付。

　　 第十五条　生育医疗项目和计划生育手术医疗项目所发生的费用，按照规定的项目和补贴标准，从生育保险基金中支付；超出规定以外的费用，生育保险基金不予支付。具体项目、标准由市劳动和社会保障局等有关部门依照国家和省相关规定制定。

　　第十六条　对符合《吉林省人民政府关于印发吉林省城镇计划生育家庭独生子女父母退休后奖励实施意见的通知》（吉政发〔２００４〕１６号）中奖励对象条件、且所在单位参加生育保险并连续缴纳生育保险费职工，其退休后所应享受的一次性

２０００元的奖励费，从生育保险基金中支付５００元。

　　本办法实施前已办理退休职工的独生子女奖励费，由原渠道解决。

　　第十七条　男职工的配偶无工作单位，符合国家和省计划生育规定，生育或者实施计划生育手术所发生的医疗费用，按照男职工所在统筹地区生育医疗费、计划生育手术费定额补贴标准的５０％从生育保险基金中支付。

　　第四章　生育医疗管理

　　 第十八条　生育保险医疗服务实行定点管理。参保职工生育或者实施计划生育手术，应当到与医疗保险经办机构签订服务协议的定点医疗机构或定点计划生育技术服务机构（以下统称定点医疗机构）就医。由定点医疗机构为参保职工提供围产期保健医疗服务、生育医疗服务、计划生育手术医疗服务。参保职工在定点医疗机构以外的医疗单位发生的医疗费用，生育保险基金不予支付。

　　第十九条　参保单位女职工确诊怀孕后，持相关证明材料到医疗保险经办机构办理登记，自妊娠期开始至分娩结束，只能在定点医疗机构就医。

　　第二十条　参保单位女职工怀孕后，如遇特殊情况需转外治疗的，由定点医疗机构和所在单位出具证明，经医疗保险经办机构批准后，方可转外治疗；未经允许私自转外的，医疗费用由个人负担。

　　第五章　生育结算管理

　　第二十一条　医疗保险经办机构与定点医疗机构实行定额补贴结算，依据我市生育保险医疗费用支付项目及标准规定，生育医疗费和计划生育手术费低于定额补贴标准的按实际发生额支付，高于定额补贴标准的按定额补贴标准支付。

　　第二十二条　各定点医疗机构应于每月５日前将上月生育保险医疗费用汇总后，凭《生育保险医疗费用定额结算表》到医疗保险经办机构办理结算手续。医疗保险经办机构在收到结算申请之日起１５个工作日内，根据生育保险有关规定进行审核，并作出准予支付、暂缓支付或不予支付的审核决定。

　　第二十三条　医疗保险经办机构将定点医疗机构汇总的生育保险医疗费用审核后，如定点医疗机构无违规情况，按照实际应支付额度的９０％结算。余下的１０％作为服务质量考评保证金，年终根据考评情况按比例返还。

　　第二十四条　参保职工因转外就医、男职工配偶无工作单位或其他特殊情况而发生的由个人垫付的生育医疗费、计划生育手术费，应于每月１０日前携带规定的相关证件、资料到医疗保险经办机构结算。

　　第六章　生育保险管理

　　第二十五条　生育保险基金支付生育、计划生育手术医疗费的范围，按照国家、省、市基本医疗保险和工伤保险药品目录、诊疗项目目录、医疗服务设施范围和标准等有关规定执行。超出范围的医疗费用，生育保险基金不予支付。

第二十六条　女职工领取生育津贴，应当到所在统筹地区医疗保险经办机构办理手续，并提交所在统筹地区人口和计划生育部门出具的计划生育证明和定点医疗机构出具的婴儿出生、死亡或者孕妇流产的医学证明。

　　第二十七条　符合本办法第十六条所规定奖励条件的，凭退休审批表、奖励审批表和《独生子女父母光荣证》，经所在统筹地区人口和计划生育部门核实后，到医疗保险经办机构领取５００元奖励费。

　　第二十八条　符合本办法第十七条规定的，男职工配偶所在地居委会（社区）、村委会出具的无工作单位证明、定点医疗机构出具的生育或者实施计划生育手术的证明以及所发生医疗费用的有效凭据，到医疗保险经办机构按规定报销医疗费。

　　第二十九条　参保职工领取生育津贴、奖励费等，应当向统筹地区医疗保险经办机构提出申请。医疗保险经办机构应当自受理职工申请之日起１５个工作日内办理完结。符合条件的，核定其享受期限和标准，并予以一次性计发；不符合条件的，不予计发，但应说明理由并书面通知申请人。

　　职工或者其直系亲属对医疗保险经办机构核定的生育保险待遇有异议以及未按时支付生育保险待遇的，可以依法申请行政复议；对复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。

　　第七章　法律责任

　　第三十条　用人单位违反规定不缴纳生育保险费的，依照《社会保险费征缴暂行条例》（国务院第２５９号令）处理。

　　对未按规定缴纳或少缴、欠缴生育保险费的，限期补缴所欠金额，并按日加收２‰的滞纳金，滞纳金并入生育保险基金。

　　对应当缴纳而未缴纳生育保险费的参保单位，从次月起暂停其参保职工的生育保险待遇，在足额缴纳生育保险费和滞纳金后，从次月起恢复其职工享受待遇资格。

　　第三十一条　职工以非法手段骗取生育保险待遇，虚报、冒领生育津贴、生育医疗费、计划生育手术费和奖励费的，由医疗保险经办机构如数追回；情节严重的，由劳动保障行政部门依法给予行政处罚，并追究用人单位、当事人及有关人员责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究有关人员的刑事责任。

　　第三十二条　医疗保险经办机构及其工作人员，有下列行为之一，由劳动保障行政部门责令改正；造成单位或个人损失的，应当承担赔偿责任，并由相关部门对主管人员、直接责任者或其法定代表人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究有关人员的刑事责任：

　　（一）擅自多收或减免应当缴纳的生育保险费的；

　　（二）无故延期拨付、擅自增加或擅自减发、停发应由医疗保险经办机构支付的生育保险金的；

　　（三）滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，致使生育保险基金流失的；

　　（四）截留、侵占、挪用、贪污生育保险基金的。

　　第三十三条　医疗保险经办机构无故不按时与定点医疗机构结算生育保险有关费用的，由劳动保障行政部门责令改正；定点医疗机构也可以与医疗保险经办机构解除服务协议。

　　第三十四条　定点医疗机构有下列行为之一，造成生育保险基金损失的，要赔偿损失；情节严重的，由劳动保障部门取消其定点资格：

　　（一）将未参加生育保险人员的医疗费用由生育保险基金支付的；

　　（二）将超出统筹地区规定生育保险基金支付项目和定额补贴标准的医疗费用，由生育保险基金支付的；

　　（三）采取其他手段骗取生育保险基金的。

　　第八章　附　则

　　第三十五条　本办法自２００６年７月１日起施行。此前发布的相关文件有与本办法不一致的，按本办法执行。

　　两县可参照本办法执行。

　　第三十六条　本办法由市劳动保障行政部门负责解释。