谈“商品房认购协议”

郭旺生


　　当今中国，房地产事业兴旺发达，是个企业都想跟房地产沾点边，没办法，市场经济嘛，哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花，但是，性价比高的户型却是卖少见少，是稀缺资源，下手必须得快，于是，“购房意向书”这么个东西就应运而生。
　　很多情况下，开发商在取得《商品房预售许可证》后，在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前，往往都会要求购房人签订《认购协议书》，初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议，该类协议一般包含以下内容：
　　１、买卖双方的基本信息；2、定金条款；3、购买者拟购买房屋的基本信息（含位置、面积、座向等）；4、购房款；5、签署正式售房合同的期限；6、违反协议的责任。
那么，认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢？其法律效力如何？
　　其实，认购协议书是一个预约合同，学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”，其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同，它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务，即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候，必须公平公正的促成本合同的成立。
　　实践中，有些房地产开发商基于楼价上涨等原因，千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同，他们的理由就是认购协议并非正式的合同，即使违反了也只是退双倍定金，购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
　　根据合同法理论，作为预约合同的一方当事人违反预约合同，需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失（赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失）。在司法实践中，法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的，也有判决合同不再履行，但开发商应赔偿损失的。总之，开发商无故不履行签订正式售房合同的，是不能独善其身的，要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


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四川省雅安市人民政府


雅安市人民政府关于印发雅安市农村饮水安全工程管理办法（暂行）的通知


各县（区）人民政府，市级各部门：

　　《雅安市农村饮水安全工程管理办法（暂行）》已经市政府第76次常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。

　　

　　

　　

　　 二〇一〇年八月十七日

　　


　　雅安市农村饮水安全工程管理办法（暂行）

　　

　　第一章 总 则

　　第一条 为加快农村饮水安全工程建设，保证工程正常运行和持续发挥效益，更好地满足群众饮水安全需要，根据《中华人民共和国水法》、《四川省饮用水水源保护管理条例》，国家发改委、水利部《农村饮水安全工程项目建设管理办法》，省政府《关于加强农村饮水安全工作的通知》（川府函〔2005〕188号），省政府办公厅《关于进一步加强农村饮水安全工作的通知》（川办函〔2009〕83号）和省发改委、省水利厅、省卫生厅《四川省农村饮水安全工程建设管理实施办法》等法律法规规定，结合雅安实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的农村饮水安全工程管理适用本办法。

　　本办法所称农村饮水安全工程是指为解决乡（镇）、村庄、村民点的群众生活饮用水修建的永久性供水工程，包括：建制镇、集镇、跨行政村、单个行政村、组的集中供水工程（以下统称集中供水工程），联户或单户的饮水专用水井、水窖、水池等供水工程（以下统称分散供水工程）。

　　第三条 县（区）、乡（镇）人民政府负责辖区内的农村饮水安全工作。

　　水务部门是农村饮水安全工程的行业主管部门，负责工程规划、建设、管理工作。发展改革部门与有关部门共同负责工程规划的编制和报批、项目审批、投资计划以及建设与管理的监管工作。财政部门负责农村供水工程运行管理资金的保障落实和资金监管。环境保护部门负责对饮用水源保护区的环境监管。卫生部门负责农村饮水安全工程卫生条件监管、水质监测，供水单位新建、改建、扩建的饮用水供水工程项目，应当符合卫生要求。有关部门在组织选址、设计审查和竣工验收时必须通知县级以上卫生行政部门参加。国土资源部门负责丘陵地区红层找水打井的管理。农业部门负责科学施肥指导，防止不合理施肥造成面源污染。畜牧部门负责对畜禽粪便处理的管理，防止造成水源水和饮用水污染。物价部门负责集镇和跨村集中供水工程供水水价的核定。电力部门提供电力保障，落实优惠电价，以提水为主的农村集中供水工程按照当地农业灌排电价执行。

　　第四条 农村饮水安全工程属公益性设施。在征地、办证、水质检测、税费等方面给予优惠或减免，具体政策由县（区）人民政府制定。

　　第五条 市、县（区）人民政府对在农村饮水安全工程建设和管理方面做出显著成绩的单位和个人给予表彰奖励。

　　

　　第二章　建设管理

　　第六条 政府鼓励多主体、多种形式投资兴建农村饮水安全工程。

　　第七条　任何单位或个人投资建设集中供水工程，应报当地县级以上水务部门批准。

　　第八条　按照城乡统筹、合理布局、因地制宜、突出重点的原则做好农村饮水安全工程规划。规划由各级水行政主管部门会同发展改革、卫生部门负责编制，报同级人民政府批准实施。规划一经批准，不得随意更改和调整。

　　第九条　各相关部门负责实施的饮水项目均应纳入总体规划，避免重复建设和漏建，其具体项目的组织实施应当符合国家和省相关规定及行业标准。其供水工程的设计、施工应当符合国家和省技术标准及规范，并由具有相应资质的单位承担。

　　第十条　按照“区域服从总体”的原则，统一配置水资源。推行城乡供水一体化，坚持集中供水为主、分散供水为辅的原则，发展适度规模的集中供水工程。

　　（一）在人口居住密集且有良好水源的平坝、浅丘地区，可修建跨区域、跨乡（镇）、跨行政村的集中供水工程；

　　（二）在水量和水质保证的前提下，利用现有供水工程延伸管网，解决周边村社的农村饮水安全问题；

　　（三）在人口集中程度低的山丘区可建设小型集中供水工程解决分散农户饮水安全问题；

　　（四）在人口居住较分散的山区，采取建水窖等方式，建设单户、联户工程解决饮水安全问题。

　　有条件的地方要做好储备水源的建设和保护工作。

　　

　　第三章 管理体制

　　第十一条 农村饮水安全工程按照“谁投资、谁所有”的原则明晰产权。

　　国家补助投资兴建的集中供水工程，应明晰国有产权。县级以上水务部门作为国家出资人代表，对国家投资所形成的国有资产实施监督管理。

　　各县（区）水务部门负责对本辖区国家投资的集中供水工程国有资产进行管理，不得随意拍卖或转让。

　　国家补助个人修建的水井、水窖、水池等分散供水工程，产权属农户所有。

　　企事业、社会团体法人和自然人投资修建的农村饮水安全工程，产权属各投资人所有。

　　第十二条　各地要根据工程规模和特点，进一步落实管护职责，规范运行管理制度，建立健全权责明晰的农村饮水安全工程管理体制：

　　（一）集镇和跨村集中供水工程，县（区）水务部门可组建供水总站或委托原有水利工程管理单位或水利水保站负责，实行统一管理；

　　（二）村、组集中供水工程，由水行政主管部门委托村民委员会或农民用水协会负责日常管理；

　　（三）联户或单户供水工程，由受益户自建、自管、自用，并由乡（镇）人民政府颁发水利工程产权证；

　　（四）股份制公司或个人投资修建的供水工程，可实行股份制或由投资者确定管理方式。

　　第十三条 农村供水管理单位负责供水站的经营和安全生产，并接受有关部门的监督管理。

　　第十四条　供水工程管理单位要按照水利部制定的《村镇供水站定岗标准》合理设置岗位、核定人员。

　　

　　第四章 运营管理

　　第十五条 按照“所有权和经营权分离”的原则，集中供水工程由有资质的供水管理单位经营管理。分散式供水工程由农户自行管理。

　　第十六条 供水管理单位的资质由县级以上水务部门认证，经评审合格的，颁发《运行合格证书》。《运行合格证书》有效期为3年。满3年后，认证部门对运行状况进行一次复审。复审合格的，重新颁发《运行合格证书》；复审不合格的，责令限期整改。

　　新建成的集中供水工程应办理《试运行合格证》，有效期为1年。

　　设计日供水能力1000m3以下（不含1000 m3）的供水管理单位资质由县级水务部门认证，设计日供水能力1000 m3以上的供水管理单位资质由市以上水务部门认证。

　　第十七条　供水管理单位的管理和操作人员应经县级以上水务部门培训考核合格后持证上岗。

　　第十八条 供水管理单位应取得《卫生许可证》，从业人员应持有效健康合格证上岗。

　　第十九条 集中供水工程应按照“补偿成本、合理收益、优质优价、公平负担”的原则科学制定供水价格。建制镇、集镇、跨行政村集中供水工程水价实行听证制度，由县级以上物价部门商水务部门按有关规定核定；单村供水工程水价由村民委员会、受益户或用水户协会在广泛征求群众意见的基础上自主制定。

　　第二十条 集中供水工程用户用水实行申请制度。新增用户，应向供水管理单位提出申请，经批准并办理准入手续后，由供水管理单位专业人员进行设计、施工和安装。

　　第二十一条 供水管理单位与用户应签订供用水协议，按协议供用水。

　　第二十二条 集中供水工程用户应安装经过质量监督部门检验合格的节水型水表。

　　集中供水工程实行按月抄表收费制度。供水管理单位要在供水主管首端安装供水总表，作为供水成本考核的依据。

　　第二十三条 集中供水工程用户应按时交纳水费，逾期不交纳者，可由供水管理单位按每天2‰加收滞纳金；超过一定期限仍不交纳者，可停止供水。

　　第二十四条 集中供水工程应按照规定提取工程折旧费、大修费，并分户立账，专户储存，专项用于工程的大修、设备更新、扩建和改造。

　　第二十五条 国家投资部分的收益应继续专项用于农村饮水安全工程的建设和管理。

　　第二十六条 供水管理单位应坚持水量、水价、收费三公开，并接受主管部门及用户的监督。

　　第二十七条 供水管理单位及人员严禁有下列行为：

　　（一）无故停水；

　　（二）擅自提高供水水价；

　　（三）对水质监管不力，造成严重后果；

　　（四）贪污挪用水费，或以权谋私；

　　（五）玩忽职守，擅离岗位，违章操作，致使设备损坏，造成重大经济损失。

　　第二十八条 农村饮水安全工程设施依法受到保护。任何单位和个人严禁有下列行为：

　　（一）擅自改动、拆除供水设施；

　　（二）擅自拆迁供水设施；

　　（三）私自在供水管网上接管用水；

　　（四）毁坏供水设备设施；

　　（五）私自切断电源、水源，影响供水设施运行。

　　

　　第五章 水质监管

　　第二十九条 供水水质必须符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006 ）。

　　供水管理单位在水处理过程中应做净化、消毒处理，保证供水水质。每天应对出厂水质进行PH值、浊度、余氯等3项指标的检测，并做好记录；按规程定期对水处理构筑物或水处理设备进行清洗，源水水质变化大的季节要缩短清洗周期。

　　对分散供水工程应当加强卫生防护和生活饮用水消毒。

　　集中供水工程供水管理单位应当接受供水水质定期监测检验。

　　第三十条 市、县（区）水务、环保、卫生等部门应当定期对农村饮用水水源水质、制水水质、配水水质等进行必要的检测。不符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006 ）的，不得作为饮用水。

　　

　　第六章 法律责任

　　第三十一条 供水管理单位（人员）违反本办法第二十七条规定的，由其上级主管机关（所在单位）视其情节和后果给予处罚（处分）。构成犯罪的，依法追究法律责任。

　　第三十二条 违反本办法第二十八条规定的，供水管理单位（人员）应当制止其行为，限期改正。违反有关法律规定的，依法追究法律责任。

　　

　　第七章 附 则

　　第三十三条 本办法自发布之日起施行。

　　第三十四条 本办法由市水务局负责解释。