为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

　　一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

　　对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


　　文/武志国woo_eye@qq.com

From Roges Law Firm
天津市人事局


关于印发《天津市博士后管理工作细则》的通知

津人专〔2002〕70号


各区县，各部委办局（总公司），各人民团体、大专院校、驻津单位人事（干部）部门，各博士后设站单位：
为进一步加强和规范我市博士后管理工作，根据《人事部、全国博士后管委会关于印发〈博士后管理工作规定〉的通知》（人发〔2001〕136号）精神，结合我市博士后管理工作的实际情况，制定了《天津市博士后管理工作细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年十一月五日

　　　　　　　　　　　天津市博士后管理工作细则
　　　　　　　　　　　　　第一章 总则
　　第一条　为进一步加强和规范本市博士后管理工作，根据人事部、全国博士后管委会《博士后管理工作规定》（人发〔2001〕136号），制定本细则。
　　第二条　天津市人事局负责本市区域内博士后科研流动站（以下简称流动站）、博士后科研工作站（以下简称工作站）以及博士后研究人员的管理工作，其主要职责是：
　　（一）指导和督促本市设站单位贯彻执行国家有关博士后工作的方针政策；
　　（二）拟订本市博士后管理工作的有关规定并组织实施；
　　（三）协调处理本市博士后管理工作的具体事务；
　　（四）办理博士后管理工作的其他事项。
　　天津市人事局下设天津市博士后工作办公室（以下简称博士后工作办公室），负责博士后工作的日常管理。博士后工作办公室设在天津市人事局专业技术人员管理处。
　　　　　　　　　　　　　第二章　流动站、工作站的设立、变更与考核
　　第三条　市属单位申请设立博士后科研流动站（以下简称流动站），应向博士后工作办公室提出申请，并按人发〔2001〕136号文件的规定提交申报材料，经审核同意后，报人事部和全国博士后管委会审批。
驻津单位申请设立流动站，应向博士后工作办公室提出申请，经初审同意后，由申请单位将申报材料报送其上级主管部门，经审核同意后，报人事部和全国博士后管委会审批。
第四条　企业或其他组织申请设立博士后科研工作站（以下简称工作站），应在每年５月底前提出申请，并将申请报告（一式两份）和《申请设立博士后科研工作站报批表》（一式四份）报博士后工作办公室，经审核同意后报人事部审批。
　　第五条　高新技术开发区、经济技术开发区、留学生创业园等区域性组织申请建立工作站，除应符合人发〔2001〕136号文件第九条之规定外，还应与在该区域内注册并申请设站的企业共同申报。
　　第六条　已建立工作站的高新技术开发区、经济技术开发区、留学生创业园等区域性组织内的企业要求开展博士后工作的，应向博士后工作办公室提出申请，经审核同意后报全国博士后管委会办公室批准。
　　第七条　因设站单位学科调整或名称变更，需变更流动站或工作站名称的，应向博士后工作办公室提出申请，由博士后工作办公室报请人事部和全国博士后管委会批准。
　　第八条　博士后工作办公室依照人发〔2001〕136 号文件第三十三条之规定，对流动站、工作站进行考核评估。
　　连续两次考核评估不合格，且限期整改仍达不到标准的流动站、工作站，经人事部批准，取消设站资格。
　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　博士后研究人员的招收与管理
　　第九条　申请从事博士后研究工作的人员应向设站单位提出进站申请。
　　设站单位应组织专家对申请进站的人员进行资格审查。经审查合格的，由申请人到博士后工作办公室办理进站手续。
　　第十条　申请从事博士后研究工作的人员在办理进站手续时，应向博士后工作办公室提交下列材料：
　　（一）《博士后申请表》一式三份；
　　（二）博士学位证书复印件（如证书未发，可由博士生培养单位出具答辩通过的证明）。
　　以委托、定向方式培养的博士和在职人员以及现役军人取得博士学位后申请从事博士后研究工作的，除提供本条（一）、（二）款规定的材料外，还应提交委托单位、定向培养单位、现工作单位或所在部队政治机关同意其脱产从事博士后研究工作的证明。
　　第十一条　工作站与流动站联合招收博士后研究人员的，应将立项审查表和工作站、流动站、博士后研究人员三方签订的协议，报博士后工作办公室。
　　经人事部批准可以单独招收博士后研究人员的工作站招收博士后研究人员时，应将立项审查表和工作站与博士后研究人员签订的双方协议报博士后工作办公室。
　　第十二条　博士后工作办公室应对申请人的材料进行审核，并将审核结果书面通知设站单位。
　　第十三条　工作站与外省市的流动站联合招收博士后研究人员的，应将进站材料报博士后工作办公室备案。
　　第十四条　博士后研究人员在站的科研工作结束时，应向设站单位提交工作报告。
　　第十五条　设站单位接到博士后研究人员的出站申请后，应开展以下工作：
　　（一）组织有关专家对其学术水平、业务能力、科研成果等进行评议，形成书面材料后归入个人档案；
　　（二）对其今后专业发展方向及使用提出意见；
　　（三）根据本人申请为其申报专业技术职称，评审结果报博士后工作办公室备案。
　　第十六条　设站单位为博士后研究人员办理出站手续，应向博士后工作办公室提交下列材料：
　　（一）《博士后研究人员工作期满登记表》一式四份；
　　（二）博士后研究人员在站期间的工作报告；
　　（三）设站单位对其学术水平、业务能力和科研成果的考评意见；
　　（四）用人单位或人事档案接收单位的函。
　　第十七条　博士后研究人员期满出站，除有协议约定的以外，实行双向选择、自主择业。
　　第十八条　依照人发〔2001〕136号文件第二十四条之规定应予退站的博士后研究人员，由设站单位到博士后工作办公室为其办理退站手续。
　　退站的博士后研究人员不再享受正常出站的博士后研究人员的待遇。
　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　经费与待遇
　　第十九条　博士后研究人员的日常经费包括日常生活费用和科研补助经费。日常生活费用包括工资、奖金、补贴等项目，科研补助经费主要用于购置书籍、办公用品和简单仪器设备。
　　第二十条　设站单位自筹经费招收博士后研究人员，应提供不低于国家标准的日常经费、住房等待遇，以及其他必需的科研项目、科研经费等。
　　第二十一条　市人才发展基金对自筹经费招收博士后研究人员的流动站给予一定的经费支持。资助经费由流动站设站单位按有关规定向市人才发展基金管理办公室申请。
　　第二十二条　博士后研究人员工作期满，即终止日常经费的划拨。
　　提前出站或因故中途终止博士后研究工作的，从出站或终止工作的下一个月起停止划拨经费。
　　延长在站工作时间的，应报博士后工作办公室备案。延长期间国家和市人才发展基金不再增拨博士后日常经费，所需费用由设站单位负责解决。
　　第二十三条　博士后工作办公室每年应对国家和市人才发展基金资助的流动站设站单位博士后日常经费的使用情况进行检查。
　　流动站设站单位应在每年一月上旬向博士后工作办公室报送上一年度日常经费收支明细表和科研补助经费、日常生活费用使用情况的书面报告。
　　第二十四条　博士后研究人员在进站申请被批准后，可以持市人事局出具的介绍信和《调动人员情况登记表》到公安部门办理落户手续。
　　第二十五条　博士后研究人员进站时，其配偶及未成年子女可以随本人一起流动，并按有关规定办理暂住户口。
　　在站博士后研究人员的未成年子女可以凭博士后工作办公室的介绍信和公安部门出具的暂住证，就近上学或入幼儿园。
　　第二十六条　博士后研究人员出站后留本市工作的，可以持市人事局出具的介绍信到公安部门办理本人及配偶和未成年子女的户口迁移手续。
　　市人才发展基金提供的安家费和住房补助，由用人单位向市人才发展基金管理办公室申请。
　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　附则
　　第二十八条　本细则由市人事局负责解释。
　　第二十九条　本细则自发布之日起施行。